Налоговая неопределенность — главная причина, по которой американские покупатели медлят с покупкой недвижимости в Турции. FATCA, FBAR, Schedule E, Form 8938 — аббревиатуры быстро накапливаются. Этот гид разбирает сложности и дает американским покупателям понятную картину их обязательств как в Турции, так и в Соединенных Штатах.

ℹ️
Информационное уведомление Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Налоговое законодательство США и Турции может меняться. Перед любым инвестиционным решением обязательно проконсультируйтесь с лицензированным адвокатом и бухгалтером (CPA), специализирующимся на налогообложении американских граждан, живущих за рубежом.

Требует ли покупка турецкой недвижимости отчетности по FATCA?

Нет — и это удивляет большинство американских покупателей. FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) касается иностранных финансовых счетов: банковских счетов, брокерских счетов и определенных финансовых инструментов за границей. Недвижимость, оформленная на ваше личное имя, не является иностранным финансовым счетом по определениям FATCA.

Это означает:

  • Покупка квартиры в Стамбуле не обязывает подавать FBAR (FinCEN Form 114)
  • Подача Form 8938 (Statement of Specified Foreign Financial Assets) не требуется только из-за недвижимости
  • Сама покупка недвижимости не сообщается в IRS как иностранный актив
⚠️
Важное исключение Если вы владеете турецкой недвижимостью через иностранное юридическое лицо — например, турецкую LLC (limited şirketi), — действуют другие правила. Владение через иностранную компанию может потребовать Form 5471 (контролируемая иностранная корпорация) или Form 8865 (иностранное товарищество). Большинство американских физических лиц держат недвижимость на свое имя и этого избегают.

Что американские владельцы недвижимости в Турции должны сообщать в IRS

Хотя сама покупка не влечет FATCA, владение недвижимостью за рубежом, приносящей доход, создает постоянные обязательства по отчетности перед США. Вот что применяется к большинству американских покупателей в Турции:

Ситуация Требуемая форма IRS Когда подается
Доход от аренды турецкой недвижимости Schedule E (Form 1040) Ежегодная налоговая декларация
Турецкие налоги, уплаченные с дохода от аренды Form 1116 (налоговый зачет за рубежом) Ежегодная налоговая декларация
Прирост капитала при продаже Form 8949 + Schedule D Год продажи
Турецкий банковский счет > $10,000 FinCEN 114 (FBAR) Ежегодно — срок 15 апреля
Иностранные финансовые активы > $50K (одиночный) / $100K (совместная подача) Form 8938 Ежегодно — прикладывается к 1040
Недвижимость через турецкую LLC Form 5471 или 8865 Ежегодно — сложная подача
🏠
Совет Homes of Turkey Во время бесплатной консультации мы связываем американских покупателей с англоговорящими турецкими бухгалтерами и US expat CPA (в том числе с фирмами, специализирующимися на трансграничных сделках с Турцией). Записаться на бесплатный звонок →

Налоги на недвижимость в Турции — что платить на месте

1. Tapu Harcı (налог на переход титула)

Уплачивается один раз при покупке. Сейчас составляет 4% от заявленной стоимости сделки, которые делятся между покупателем и продавцом (на практике по 2% каждому, хотя это может варьироваться по договоренности). Это не ежегодный платеж, а разовые расходы при закрытии сделки.

2. Ежегодный налог на имущество (Emlak Vergisi)

Уплачивается ежегодно в муниципалитет. Ставки зависят от типа недвижимости и местоположения:

  • Жилая недвижимость: 0.1% (вне крупных городских агломераций) до 0.2% (в мегаполисах, таких как Стамбул)
  • Коммерческая недвижимость: 0.2% до 0.4%
  • Рассчитывается от налоговой стоимости, установленной государством, а не от рыночной — обычно ниже рыночной цены

3. Налог на доход от аренды

Если вы сдаете турецкую недвижимость в аренду, необходимо ежегодно подавать декларацию в турецкую налоговую инспекцию. Для дохода от аренды жилья действует ежегодное освобождение (сейчас 33,000 TRY за 2025 год — обновляется ежегодно). Сверх этой суммы доход облагается прогрессивными ставками от 15% до 40%.

4. Налог на прирост капитала

Здесь Турция предлагает серьезное преимущество для долгосрочных владельцев:

  • Владение менее 5 лет: прирост капитала облагается как обычный доход в Турции (применяются прогрессивные ставки)
  • Владение 5 лет и более: полностью освобождается от турецкого налога на прирост капитала
  • Важно: прирост все равно нужно указать в декларации IRS США, независимо от турецкого освобождения

5. НДС (KDV)

На новостройки распространяется НДС (KDV). Покупатели первого жилья, не зарегистрированные для уплаты НДС в Турции, могут претендовать на освобождение при покупке основного места жительства. Вторичная недвижимость НДС не облагается. Всегда уточняйте статус НДС у вашего агента перед покупкой новостройки.

Договор США и Турции об избежании двойного налогообложения — как он защищает американских покупателей

США и Турция подписали двустороннее налоговое соглашение в 1996 году, которое действует и по сей день. Для американских владельцев недвижимости в Турции наиболее значимы следующие положения:

Статья 6 — Доход от недвижимого имущества

Доход от недвижимости, расположенной в Турции, включая доход от аренды, может облагаться налогом в Турции. Это не лишает США права также облагать этот доход налогом (поскольку США облагают налогом мировой доход), но закрепляет за Турцией приоритетное право налогообложения.

Налоговый зачет за рубежом (Form 1116)

Это практический механизм, который предотвращает фактическое двойное налогообложение. Любой налог на доход, уплаченный турецкому государству с дохода от аренды в Турции, может быть зачтен как кредит в федеральной декларации США через Form 1116. В большинстве случаев это устраняет или существенно снижает дополнительное налоговое обязательство в США по тому же доходу.

ℹ️
Пример расчета Вы получаете $24,000 USD в эквиваленте от аренды в Турции. Вы платите примерно $3,600 турецкого подоходного налога. Вы указываете $24,000 в Schedule E вашей декларации в США. Вы заявляете налоговый зачет $3,600 по Form 1116. Ваше дополнительное налоговое обязательство в США по этому доходу, как правило, снижается почти до нуля — в зависимости от вашего общего налогового положения в США.

5 практических шагов, чтобы американские владельцы оставались в соответствии с требованиями

1 Наймите турецкого бухгалтера

Для местной отчетности: ежегодная декларация налога на недвижимость, декларация дохода от аренды (если применимо) и подача о приросте капитала при продаже. Стоимость: обычно $300–600 в год для простых случаев.

2 Наймите US expat CPA

Для ежегодных Form 1040, Schedule E, Form 1116 и любых применимых подач FBAR или Form 8938. Такие фирмы, как Greenback Tax Services и Taxes for Expats, специализируются на этом. Бюджет: $500–1,500 в год.

3 Храните все квитанции об уплате турецких налогов

Они необходимы для получения налогового зачета за рубежом по Form 1116. Ваш турецкий бухгалтер должен предоставлять ежегодные справки об уплате налогов. Храните их в цифровом виде вместе с вашим документом TAPU (титульным актом) и отчетами об оценке.

4 Ведите учет дохода от аренды в USD

Используйте официальный годовой средний курс IRS за соответствующий налоговый год (публикуется на IRS.gov), чтобы пересчитать доход от аренды в турецких лирах в USD для Schedule E. Не используйте единичный спотовый курс или курс вашего банка.

5 Сохраните сертификат DAP

Сертификат покупки иностранной валюты (DAP) подтверждает, что средства на покупку поступили из-за пределов Турции. Он требуется для заявки на гражданство и защищает ваше законное право перевести всю сумму выручки от продажи обратно в США, когда вы в итоге продадите недвижимость.

Часто задаваемые вопросы — налоговая редакция

Нужно ли указывать турецкую квартиру в FBAR?
Как правило, нет — недвижимость, оформленная на ваше личное имя, не является иностранным финансовым счетом и не указывается в FBAR (FinCEN 114). Однако если баланс вашего турецкого банковского счета превышал $10,000 в любой момент года, этот банковский счет должен указываться в FBAR отдельно от самой недвижимости.
Что за освобождение от налога на прирост капитала в Турции для недвижимости, которой владеют более 5 лет?
Недвижимость, которой владеют 5 лет и более, полностью освобождается от турецкого налога на прирост капитала при продаже. Однако США все равно требуют указать прирост капитала в федеральной декларации (Form 8949 и Schedule D), независимо от турецкого освобождения. IRS не признает иностранные освобождения от налога на прирост капитала.
Есть ли в Турции налог на наследство с недвижимости?
В Турции налог на наследство с жилой недвижимости отменен в 2005 году. Наследники платят небольшой регистрационный сбор в офисе TAPU — сейчас это небольшой процент от оценочной стоимости. Это значительно ниже налогов на наследство или имущество во многих штатах США.
Могу ли я вычесть проценты по турецкой ипотеке в декларации в США?
Как правило, да: как инвестиционные процентные расходы по Schedule E, если недвижимость сдается в аренду, или как проценты по ипотеке на жилье по Schedule A, если это ваше основное или второе место жительства. Правила такие же, как для внутреннего инвестиционного имущества в США. Уточните ситуацию у вашего CPA.
В какой валюте указывать турецкий доход в IRS?
Все суммы в вашей декларации в США должны указываться в долларах США. Используйте официальный годовой средний курс IRS за соответствующий налоговый год, опубликованный на IRS.gov/currency. Не используйте единичный спотовый курс или конвертацию банка — IRS специально требует годовой средний курс для единообразия.
Распространяется ли налоговый договор США и Турции на прирост капитала от продажи недвижимости?
Положения о приросте капитала в налоговом договоре 1996 года между США и Турцией более ограничены, чем положения о доходе от аренды. Договор не предотвращает комплексно налогообложение в США прироста капитала от продажи турецкой недвижимости. Оба государства могут облагать прирост налогом, хотя механизм налогового зачета на практике помогает снизить двойное налогообложение. Это область, где особенно важна консультация опытного CPA.

Свяжитесь с налоговой и юридической поддержкой, знакомой с FATCA

Мы помогаем американским покупателям связаться с англоговорящими турецкими адвокатами и US expat CPA, которые специализируются на трансграничных сделках с недвижимостью. Начните с бесплатной консультации.

Бесплатная консультация Полный гид для американских покупателей
Отказ от ответственности: Последнее обновление — май 2026. Статья носит исключительно информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Налоговое законодательство США и Турции может меняться без предупреждения. Перед любым инвестиционным или налоговым решением всегда консультируйтесь с лицензированным CPA и адвокатом. Homes of Turkey — агентство недвижимости и не предоставляет юридических, налоговых или консультаций по гражданству.