Налоги на недвижимость в Турции для иностранцев (2026): полный разбор расходов

TL;DR: Иностранцы, владеющие недвижимостью в Турции, платят четыре основных вида налогов: единовременный налог при регистрации права собственности (4%), ежегодный налог на недвижимость (Emlak Vergisi, 0,1%–0,6%), налог с арендного дохода (15%–40% по прогрессивной шкале), если объект сдается в аренду, и налог на прирост капитала (0% после 5 лет). Иностранные покупатели, которые приобретают объект напрямую у застройщика, в большинстве случаев также освобождены от НДС. Понимание каждого налога до покупки помогает избежать дорогостоящих сюрпризов.

Содержание

1. Обзор налогов на недвижимость для иностранцев в Турции
2. Налог при регистрации права собственности (Tapu Harcı) — 4%
3. НДС (KDV) — и почему большинство иностранных покупателей освобождены
4. Ежегодный налог на недвижимость (Emlak Vergisi) — от 0,1% до 0,6%
5. Налог на жилье высокой стоимости (Değerli Konut Vergisi)
6. Налог с арендного дохода — что должны знать иностранные арендодатели
7. Налог на прирост капитала — 0% после 5 лет
8. Прочие сборы и расходы при покупке
9. Общий бюджет расходов: сколько отложить
10. Соглашения об избежании двойного налогообложения
11. Получение турецкого налогового идентификационного номера (Vergi Kimlik Numarası)
12. Часто задаваемые вопросы (с разметкой схемы)
13. Итоговые заметки и следующие шаги

Один из самых частых вопросов иностранных покупателей перед покупкой недвижимости в Турции: «Сколько я на самом деле буду платить в виде налогов?»

Ответ зависит от того, покупаете вы объект или уже владеете им, сдаете ли его в аренду и как долго планируете держать до продажи. Этот гид подробно разбирает каждый налог и сбор, который вам нужно знать, — понятно, с реальными цифрами, чтобы вы могли точно спланировать бюджет до покупки.

Если вы готовы сначала посмотреть проверенные объявления:

Дома на продажу в Турции

1) Обзор налогов на недвижимость для иностранцев в Турции

По большинству налогов, связанных с недвижимостью, Турция не устанавливает иностранцам какую-либо особую или повышенную ставку по сравнению с гражданами Турции. Основное исключение — сбор за выдачу титульного документа (Döner Sermaye), который для иностранцев составляет примерно $130 против $45 для граждан Турции, — разница небольшая.

Вот общая сводка того, с чем вы столкнетесь:

2) Налог при регистрации права собственности (Tapu Harcı) — 4%

Налог при регистрации права собственности (Turkey’s title deed transfer tax, Tapu Harcı; гербовый сбор за оформление титула) составляет 4% от официально заявленной стоимости объекта и является самым крупным единовременным расходом при покупке. По закону покупатель и продавец платят по 2%, однако многие продавцы переносят полные 4% на покупателя. Для объекта стоимостью $200,000 полная сумма составит $8,000.

Налог при регистрации права собственности — самый крупный единовременный расход при покупке. Ставка составляет 4% от официально заявленной стоимости объекта.

По закону покупатель и продавец платят по 2%. На практике многие продавцы переносят на покупателя всю сумму в 4% как условие сделки. Всегда уточняйте, кто какую часть платит, прежде чем подписывать любое соглашение.

Важное замечание о цикле оценки 2026 года: Комиссии по оценке (Takdir Komisyonu) Турции собираются раз в четыре года, чтобы обновить минимальные значения за квадратный метр по районам. Цикл 2026–2029 годов значительно повысил заявленную кадастровую базу во многих районах Стамбула и Анталии по сравнению с 2022–2025 годами. Это означает, что база для расчета налога при регистрации в 2026 году выше, даже если рыночная цена объекта не изменилась. Закладывайте это в бюджет.

Пример:

• Цена покупки объекта: $200,000
• Налог при регистрации права собственности (4%): $8,000
• Если покупатель платит всю сумму: $8,000
• Если поделено 50/50: $4,000

3) НДС (KDV) — и почему большинство иностранных покупателей освобождены

НДС применяется только к новостройкам, купленным напрямую у турецкого застройщика; перепродажа между частными лицами НДС не облагается. Ставки составляют 1% для площади до 150 квадратных метров, 8% сверх этого и 20% для коммерческой или смешанной недвижимости. Иностранные покупатели, которые не являются налоговыми резидентами Турции и платят конвертированной иностранной валютой, освобождены.

НДС в Турции применяется только к новостройкам, купленным напрямую у застройщика. Перепродажа объектов между двумя частными лицами НДС не облагается.

Ставки НДС для жилой недвижимости в Турции:

• 1% НДС — жилые объекты до 150 квадратных метров
• 8% НДС — жилые объекты свыше 150 квадратных метров
• 20% НДС — коммерческие объекты и объекты смешанного назначения

Освобождение от НДС для иностранных покупателей

С 2017 года иностранные граждане, покупающие недвижимость у турецкого застройщика, освобождаются от уплаты НДС при соблюдении обоих следующих условий:

• У них нет турецкого вида на жительство сроком более 6 месяцев (то есть они не являются налоговым резидентом Турции)
• Цена покупки оплачена в иностранной валюте и конвертирована через Центральный банк Турции с надлежащими документами (Döviz Alım Belgesi — сертификат покупки иностранной валюты)

Это освобождение — один из самых ценных стимулов для иностранных покупателей в Турции. Для новостройки стоимостью $200,000 освобождение от 8% НДС экономит $16,000. Если вы подходите под условия, не упустите это — запросите подтверждение у застройщика и вашей юридической команды до регистрации перехода права.

После завершения сделки покупатели, получившие освобождение от НДС, могут подать заявление на налоговый вычет. Для этого нужно сохранять право собственности на объект не менее одного года после получения TAPU.

4) Ежегодный налог на недвижимость (Emlak Vergisi) — от 0,1% до 0,6%

Каждый собственник недвижимости в Турции, включая иностранцев, платит ежегодный муниципальный налог под названием Emlak Vergisi. Жилье облагается по ставке 0,1%, а в мегаполисах, таких как Стамбул, Анкара, Измир, Анталия и Бурса, — 0,2%. Коммерческая недвижимость и сельскохозяйственные земли платят 0,2%–0,4%, незастроенные участки — 0,3%–0,6%. База — кадастровая стоимость, уплачивается в марте и ноябре.

Каждый собственник недвижимости в Турции, в том числе иностранцы, платит ежегодный муниципальный налог на недвижимость под названием Emlak Vergisi. Его собирает местная муниципалитет по месту нахождения объекта.

Ставки устанавливаются Законом о налоге на недвижимость Турции (Закон № 1319) и зависят от типа объекта и того, находится ли он в мегаполисе:

К мегаполисам относятся Стамбул, Анкара, Измир, Анталия, Бурса и еще 26 крупных городов. Если ваш объект находится в одном из этих городов, применяется удвоенная ставка.

Базой служит кадастровая стоимость (заявленная стоимость для целей налогообложения), а не рыночная цена. Кадастровая стоимость обычно ниже рыночной — поэтому ежегодные налоговые платежи остаются относительно умеренными по сравнению с Западной Европой. Однако цикл оценки 2026 года повышает кадастровую стоимость в районах с высоким спросом.

Пример (жилая квартира в Стамбуле):

• Рыночная цена: $200,000
• Кадастровая стоимость (типичная): $60,000–$90,000
• Ежегодный Emlak Vergisi по ставке 0,2%: $120–$180 в год

Ежегодный налог на недвижимость уплачивается двумя частями: первая — в марте, вторая — в ноябре. Платеж можно провести в налоговом управлении муниципалитета, через отделения турецких банков или на онлайн-портале муниципалитета с использованием вашего налогового идентификационного номера и номера TAPU.

5) Налог на жилье высокой стоимости (Değerli Konut Vergisi)

Налог на жилье высокой стоимости (Turkey’s high-value residence tax, Değerli Konut Vergisi) был введен в 2019 году и применяется только к жилью, заявленная стоимость которого превышает TRY 17,711,000 по порогу 2026 года. Он начисляется только на сумму сверх этого порога: по ставке 0,3%, затем 0,6% сверх TRY 26,567,000 и 1,0% сверх TRY 35,423,000.

Отдельный налог на жилье высокой стоимости был введен в 2019 году. Он применяется только к жилым объектам, заявленная стоимость которых превышает TRY 17,711,000 (порог 2026 года, примерно $500,000–$600,000 в зависимости от курса).

Налог начисляется только на стоимость сверх порога по следующим прогрессивным ставкам:

Большинство стандартных квартир и вилл, которые покупают иностранцы, не достигнут этого порога. Налог актуален в первую очередь для премиальной недвижимости в престижных районах Стамбула или для больших прибрежных вилл. Если вы рассматриваете премиальную покупку, уточните заявленную стоимость у своей юридической команды до продолжения.

6) Налог с арендного дохода — что должны знать иностранные арендодатели

Арендный доход от турецкой недвижимости облагается налогом в Турции независимо от того, проживает ли там владелец, по прогрессивным ставкам от 15% до 40%. Расходы на управление, ремонт, страхование, включая DASK, проценты по кредиту, Aidat и амортизация, вычитаются из налогооблагаемой базы. Арендодатели-нерезиденты обязаны подавать ежегодную декларацию до 31 марта, а краткосрочная сдача требует разрешения министерства туризма.

Если вы сдаете в аренду турецкую недвижимость, арендный доход облагается налогом в Турции независимо от того, проживаете ли вы там. Нерезиденты платят налог только с дохода из турецких источников.

Турция применяет к чистому арендному доходу прогрессивную шкалу подоходного налога от 15% до 40%. Ставки на 2026 год:

Вычитаемые расходы для иностранных арендодателей

Налогооблагаемый арендный доход можно уменьшить, вычитая разрешенные расходы, включая:

• Расходы на управление недвижимостью
• Затраты на техническое обслуживание и ремонт
• Страховые взносы (включая DASK)
• Проценты по кредиту (если есть ипотека)
• Aidat (ежемесячные взносы на содержание здания)
• Амортизация (для меблированных объектов)

Иностранные арендодатели обязаны ежегодно подавать декларацию о подоходном налоге в Турции до 31 марта, даже если они не проживают в стране. Обычно это делает местный бухгалтер или компания по управлению недвижимостью за небольшую ежегодную плату.

Правила налогообложения краткосрочной аренды (Airbnb)

Доход от краткосрочной аренды (100 дней или меньше в год) подпадает под специальный режим регулирования, введенный в 2024 году. Помимо стандартных обязательств по подоходному налогу, операторы краткосрочной аренды должны иметь разрешение или сертификат Министерства культуры и туризма. Доход от аренды полностью облагается налогом по тем же прогрессивным ставкам. Работа без разрешения может повлечь штрафы. Если ваша инвестиционная стратегия включает доход от Airbnb, проверьте право объекта на такую сдачу и получите необходимое разрешение до размещения объявления.

Для управления арендой и налогового сопровождения без лишних хлопот см.:

Управление арендной недвижимостью

7) Налог на прирост капитала — 0% после 5 лет

Планируете продать позже? Ознакомьтесь с нашим руководством по продаже недвижимости в Турции для иностранцев: там подробно описаны процесс, расходы продавца и правило 5-летнего срока для налога на прирост капитала.

В Турции не взимается налог на прирост капитала с недвижимости, проданной после пяти лет владения; прибыль полностью освобождается от налога. Продажа в течение пяти лет делает чистый прирост, скорректированный на инфляцию и транзакционные расходы, облагаемым по тем же прогрессивным ставкам подоходного налога 15%–40%. Нерезиденты подлежат налогообложению только по активам, расположенным в Турции.

Правило о налоге на прирост капитала в Турции — один из самых благоприятных для инвесторов аспектов рынка:

• Если вы продаете после 5 лет владения: прирост капитала полностью освобождается от налога. Нулевой налог на прибыль.
• Если вы продаете в течение 5 лет: чистый прирост (цена продажи минус цена покупки, скорректированная на инфляцию и транзакционные расходы) облагается по стандартным прогрессивным ставкам подоходного налога 15%–40%.

Для иностранных нерезидентов налог на прирост капитала применяется только к активам в Турции. Зарубежные инвестиции за пределами Турции не подлежат турецкому налогу на прирост капитала.

Практический вывод: большинство инвесторов, которые покупают и держат объект, планируя в итоге продать, должны ориентироваться на минимальный срок владения 5 лет, чтобы полностью избежать налога на прирост капитала. Это хорошо сочетается с требованием гражданства Турции через инвестиции (покупка минимум на $400,000, удержание 3 года), после чего объект можно держать еще два года, чтобы достичь порога освобождения от налога на прирост капитала.

8) Прочие сборы и расходы при покупке

Помимо налогов, иностранным покупателям в Турции стоит заложить в бюджет оценку объекта стоимостью $300–$500, нотариальные услуги на $200–$400 за доверенность, присяжного переводчика за $100–$200, обязательное страхование DASK от землетрясений примерно за $60–$90 в год, юридические услуги в размере 1%–2% от цены и комиссию агента в размере 2%–3%.

Помимо налогов выше, иностранным покупателям также стоит заложить в бюджет следующие расходы на момент покупки:

• Оценка объекта (Ekspertiz Raporu): требуется для заявок на гражданство и некоторых покупок у застройщиков. Обычно $300–$500.
• Нотариальные услуги: требуются для доверенности при дистанционной покупке. Примерно $200–$400 в зависимости от нотариуса.
• Присяжный переводчик: требуется в управлении титулов для тех, кто не говорит по-турецки. Примерно $100–$200.
• DASK (обязательное страхование от землетрясений): обязательное ежегодное страхование. Примерно 2 000–3 000 TRY в год (~$60–$90). Важно: DASK покрывает лишь часть стоимости восстановления здания, а не полную рыночную стоимость объекта.
• Дополнительное страхование жилья: рекомендуется для имущества и полного покрытия здания. Стоимость зависит от страховщика и объекта.
• Юридические услуги / адвокат: если вы используете местного юриста для сопровождения сделки. Обычно 1%–2% от цены покупки или фиксированная плата, согласованная заранее.
• Комиссия агента по недвижимости: обычно 2%–3% от цены покупки, оплачивается покупателем, если не оговорено иное.

9) Общий бюджет расходов: сколько отложить

Иностранный покупатель, приобретающий объект на вторичном рынке в Турции и подпадающий под освобождение от НДС, должен заложить 7%–10% сверх цены покупки на все налоги, сборы и расходы на оформление. Если разделить налог при регистрации и не пользоваться агентом, это можно снизить примерно до 2,5%–3,5%. Без освобождения от НДС расходы на новостройку могут превышать 25%.

Исходя из налогов и сборов выше, вот реалистичный диапазон бюджета для иностранных покупателей в 2026 году:

Правило большого пальца: иностранный покупатель, приобретающий объект на вторичном рынке и подпадающий под освобождение от НДС, должен закладывать 7%–10% сверх цены покупки на все налоги, сборы и расходы на оформление. Для новостроек с освобождением от НДС действует тот же диапазон. Без освобождения от НДС расходы существенно растут.

10) Соглашения об избежании двойного налогообложения

Турция подписала соглашения об избежании двойного налогообложения с более чем 90 странами, включая США, Великобританию, Германию, Францию, Россию и большинство стран-членов ЕС. Эти соглашения определяют, какая страна имеет первоочередное право облагать налогом определенные виды доходов.

Для доходов, связанных с недвижимостью, общий принцип большинства соглашений таков: арендный доход от объекта в Турции облагается налогом в Турции. Однако соглашение может позволить зачесть налог, уплаченный в Турции, в счет вашего налогового обязательства в стране проживания, чтобы не платить налог с одного и того же дохода дважды.

Прежде чем завершать покупку, уточните соглашение о налогообложении между Турцией и страной вашего резидентства. Местный налоговый консультант или юридическая фирма может предоставить письменную сводку ваших конкретных обязательств.

11) Получение турецкого налогового идентификационного номера (Vergi Kimlik Numarası)

Турецкий налоговый идентификационный номер, Vergi Kimlik Numarası, необходим до любой сделки с недвижимостью. Он нужен для открытия турецкого банковского счета, оформления перехода права собственности, уплаты ежегодного налога на недвижимость, подачи деклараций по арендному доходу и подключения коммунальных услуг. Номер бесплатный, получить его можно в любом местном налоговом управлении с паспортом, обычно в течение одного рабочего дня.

До любой сделки с недвижимостью в Турции необходимо получить турецкий налоговый идентификационный номер. Он требуется для:

• Открытия турецкого банковского счета
• Оформления перехода права собственности в Земельном регистре
• Уплаты ежегодного налога на недвижимость
• Подачи деклараций по налогу с арендного дохода
• Подключения коммунальных услуг (электричество, вода, газ)

Процедура простая и бесплатная. Получить номер можно лично в любом местном налоговом управлении (Vergi Dairesi) с действующим паспортом или в некоторых случаях онлайн через портал налоговой службы Турции. Это занимает менее одного рабочего дня.

12) Часто задаваемые вопросы (с разметкой схемы)

Платят ли иностранцы налог на недвижимость в Турции?

Да. Иностранные граждане, владеющие недвижимостью в Турции, платят такой же ежегодный налог на недвижимость (Emlak Vergisi), что и граждане Турции. Ставка составляет 0,1%–0,6% от кадастровой стоимости в зависимости от типа объекта и города. Его собирает местный муниципалитет дважды в год — в марте и ноябре.

Есть ли НДС при покупке недвижимости в Турции для иностранцев?

Иностранные покупатели, которые приобретают новостройку напрямую у застройщика, освобождаются от НДС в Турции при условии, что они не являются налоговыми резидентами Турции и цена покупки оплачена в иностранной валюте, конвертированной через Центральный банк Турции. Перепродажа объектов между частными лицами НДС не облагается, независимо от гражданства покупателя.

Сколько составляет налог при регистрации права собственности в Турции?

Налог при регистрации права собственности (Tapu Harcı) составляет 4% от официально заявленной стоимости объекта. По закону он делится поровну между покупателем и продавцом (по 2% каждому), однако на практике покупатели часто платят полные 4%. Это самый крупный единовременный налог при покупке.

Нужно ли платить налог на прирост капитала, если я продаю свою турецкую недвижимость?

Если вы владеете объектом более 5 лет, прирост капитала при продаже полностью освобождается от налога в Турции. Если вы продаете в течение 5 лет, чистая прибыль облагается прогрессивным подоходным налогом по ставкам 15%–40%.

Облагается ли налогом арендный доход от турецкой недвижимости для нерезидентов?

Да. Иностранные владельцы-нерезиденты платят налог с арендного дохода, полученного в Турции, по прогрессивным ставкам 15%–40%. Вычитаемые расходы (управление, ремонт, страхование, Aidat) уменьшают налогооблагаемую базу. Ежегодная налоговая декларация подается до 31 марта каждого года.

Какова общая стоимость покупки недвижимости в Турции для иностранца?

Для иностранного покупателя, приобретающего объект на вторичном рынке и подпадающего под освобождение от НДС, общие налоги и сборы обычно составляют 6%–10% сверх цены покупки. Это включает налог при регистрации 4%, комиссию агента, юридические услуги и расходы на регистрацию. Новостройки без освобождения от НДС могут поднять общие расходы до 25% и более из-за НДС.

Итоговые заметки и следующие шаги

Налоговая среда для недвижимости в Турции — одна из самых благоприятных для иностранных покупателей среди сопоставимых инвестиционных рынков. Ежегодные налоги на недвижимость невелики, освобождение от НДС при покупке доступно, а 5-летнее освобождение от налога на прирост капитала вознаграждает терпеливых инвесторов.

Основная сложность для иностранных владельцев — соблюдение требований по арендному доходу: ежегодные декларации обязательны, для краткосрочной аренды нужно разрешение, а обязательства по соглашениям об избежании двойного налогообложения различаются в зависимости от гражданства. Работа с местным юридическим и налоговым специалистом снимает большую часть этой сложности.

Ваш следующий шаг:

• Посмотрите проверенные объявления: Дома на продажу в Турции
• Разберитесь в полном процессе покупки: Руководство по покупке
• Доверьте нам сдачу в аренду: Управление арендной недвижимостью

Есть конкретный вопрос о налогах в вашей ситуации? Напишите нам страну вашего резидентства и бюджет покупки, и мы подскажем, какие материалы изучить.