Impôts sur la propriété en Turquie pour les étrangers (2026) : détail complet des coûts

En bref : Les étrangers propriétaires d'un bien en Turquie paient quatre grands types d'impôts : une taxe unique de transfert du titre de propriété (4 %), une taxe foncière annuelle (Emlak Vergisi, 0,1 % à 0,6 %), un impôt sur les revenus locatifs (15 % à 40 % progressifs) s'ils mettent le bien en location, et un impôt sur la plus-value (0 % après 5 ans). Les acheteurs étrangers qui achètent directement à un promoteur sont aussi exonérés de TVA dans la plupart des cas. Comprendre chaque impôt avant d'acheter évite des mauvaises surprises coûteuses.

Sommaire

1. Vue d'ensemble des impôts immobiliers pour les étrangers en Turquie
2. Taxe de transfert du titre de propriété (Tapu Harcı) — 4 %
3. TVA (KDV) — et pourquoi la plupart des acheteurs étrangers en sont exonérés
4. Taxe foncière annuelle (Emlak Vergisi) — 0,1 % à 0,6 %
5. Taxe sur les résidences de grande valeur (Değerli Konut Vergisi)
6. Impôt sur les revenus locatifs — ce que les bailleurs étrangers doivent savoir
7. Impôt sur la plus-value — 0 % après 5 ans
8. Autres frais et coûts à l'achat
9. Budget total : quelle somme mettre de côté
10. Conventions de double imposition
11. Obtenir votre numéro d'identification fiscale turc (Vergi Kimlik Numarası)
12. FAQ (données structurées prêtes)
13. Remarques finales et prochaines étapes

L'une des questions les plus fréquentes des acheteurs étrangers avant d'acquérir un bien en Turquie est : « Combien vais-je réellement payer en impôts ? »

La réponse dépend de la question de savoir si vous achetez ou si vous êtes déjà propriétaire, si vous louez le bien et combien de temps vous le détenez avant de le vendre. Ce guide détaille chaque impôt et chaque frais que vous devez connaître, de façon claire et avec des chiffres réels, afin que vous puissiez planifier votre budget avec précision avant d'acheter.

Si vous êtes prêt à consulter d'abord des annonces vérifiées :

Biens à vendre en Turquie

1) Vue d'ensemble des impôts immobiliers pour les étrangers en Turquie

La Turquie n'applique aux étrangers aucun taux spécial ni plus élevé que celui des citoyens turcs pour la plupart des impôts liés à l'immobilier. L'exception principale est les frais de délivrance du titre de propriété (Döner Sermaye), pour lesquels les étrangers paient environ $130 contre $45 pour les ressortissants turcs, une différence mineure.

Voici un résumé général de ce que vous rencontrerez :

2) Taxe de transfert du titre de propriété (Tapu Harcı) — 4 %

L’impôt turc sur le transfert du titre de propriété, Tapu Harcı, s'élève à 4 % de la valeur officiellement déclarée du bien et constitue le coût unique le plus élevé à l'achat. Selon la loi, l'acheteur et le vendeur paient chacun 2 %, mais de nombreux vendeurs reportent la totalité des 4 % sur l'acheteur. Pour un bien de $200,000, le montant total s'élève à $8,000.

La taxe de transfert du titre de propriété est le coût unique le plus élevé que vous paierez à l'achat. Le taux est de 4 % de la valeur officiellement déclarée du bien.

Selon la loi, l'acheteur et le vendeur paient chacun 2 %. En pratique, de nombreux vendeurs transfèrent à l'acheteur la totalité des 4 % dans le cadre de la transaction. Vérifiez toujours qui paie quelle part avant de signer tout accord.

Remarque importante sur le cycle d'évaluation 2026 : les commissions d'évaluation turques (Takdir Komisyonu) se réunissent tous les quatre ans pour mettre à jour les valeurs minimales au mètre carré par quartier. Le cycle 2026–2029 a fortement relevé la base cadastrale déclarée dans de nombreux quartiers d'Istanbul et d'Antalya par rapport à 2022–2025. La base de calcul de la taxe de transfert est donc plus élevée en 2026, même si le prix de marché du bien n'a pas changé. Prévoyez votre budget en conséquence.

Exemple :

• Prix d'achat du bien : $200,000
• Taxe de transfert du titre de propriété (4 %) : $8,000
• Si l'acheteur prend la totalité : $8,000
• Si partagé 50/50 : $4,000

3) TVA (KDV) — et pourquoi la plupart des acheteurs étrangers en sont exonérés

La TVA ne s'applique qu'aux biens neufs achetés directement à un promoteur turc ; les reventes entre particuliers n'en supportent aucune. Les taux sont de 1 % jusqu'à 150 mètres carrés, de 8 % au-delà, et de 20 % pour les biens commerciaux ou à usage mixte. Les acheteurs étrangers qui ne sont pas résidents fiscaux turcs et qui paient en devises converties sont exonérés.

En Turquie, la TVA ne s'applique qu'aux biens neufs achetés directement auprès d'un promoteur. Les reventes entre deux particuliers ne sont pas soumises à la TVA.

Les taux de TVA pour les biens résidentiels en Turquie sont les suivants :

• TVA de 1 % — biens résidentiels jusqu'à 150 mètres carrés
• TVA de 8 % — biens résidentiels de plus de 150 mètres carrés
• TVA de 20 % — biens commerciaux et biens à usage mixte

Exonération de TVA pour les acheteurs étrangers

Depuis 2017, les ressortissants étrangers qui achètent un bien immobilier auprès d'un promoteur turc sont exonérés de TVA, à condition de remplir les deux conditions suivantes :

• Ils ne détiennent pas de titre de séjour turc valable plus de 6 mois (c'est-à-dire qu'ils ne sont pas résidents fiscaux turcs)
• Le prix d'achat est payé en devises et converti par la Banque centrale de Turquie avec la documentation appropriée (Döviz Alım Belgesi — certificat d'achat de devises)

Cette exonération est l'un des avantages les plus précieux pour les acheteurs étrangers en Turquie. Sur un appartement neuf de $200,000, éviter la TVA de 8 % représente une économie de $16,000. Si vous remplissez les conditions, ne la négligez pas : demandez une confirmation au promoteur et à votre équipe juridique avant le transfert.

Une fois la vente finalisée, les acheteurs ayant obtenu l'exonération de TVA peuvent demander une déduction fiscale. Pour en bénéficier, vous devez conserver la propriété du bien pendant au moins un an après la réception du TAPU.

4) Taxe foncière annuelle (Emlak Vergisi) — 0,1 % à 0,6 %

Chaque propriétaire en Turquie, y compris les étrangers, paie une taxe municipale annuelle appelée Emlak Vergisi. Les biens résidentiels sont taxés à 0,1 %, ou à 0,2 % dans les grandes métropoles comme Istanbul, Ankara, Izmir, Antalya et Bursa. Les biens commerciaux et les terres agricoles paient 0,2 %–0,4 %, les terrains nus 0,3 %–0,6 %. La base est la valeur cadastrale, payée en mars et en novembre.

Chaque propriétaire en Turquie, y compris les étrangers, paie une taxe foncière municipale annuelle appelée Emlak Vergisi. Elle est collectée par la municipalité locale où se trouve le bien.

Les taux sont fixés par la loi turque sur la taxe foncière (loi n° 1319) et dépendent du type de bien et de sa localisation dans une grande métropole :

Les métropoles comprennent Istanbul, Ankara, Izmir, Antalya, Bursa et 26 autres grandes villes. Si votre bien se situe dans l'une de ces villes, le taux doublé s'applique.

La base d'imposition est la valeur cadastrale (valeur déclarée à des fins fiscales), et non le prix de marché. Les valeurs cadastrales sont généralement inférieures aux prix de marché, ce qui maintient les montants annuels à un niveau modeste par rapport à l'Europe occidentale. Cependant, le cycle d'évaluation 2026 fait augmenter les valeurs cadastrales dans les quartiers à forte demande.

Exemple (appartement résidentiel à Istanbul) :

• Prix de marché : $200,000
• Valeur cadastrale (typique) : $60,000–$90,000
• Emlak Vergisi annuel à 0,2 % : $120–$180 par an

La taxe foncière annuelle se paie en deux versements : le premier en mars, le second en novembre. Le paiement peut être effectué auprès du bureau fiscal de la municipalité locale, dans les agences bancaires turques, ou via le portail en ligne de la municipalité en utilisant votre numéro d'identification fiscale et votre numéro TAPU.

5) Taxe sur les résidences de grande valeur (Değerli Konut Vergisi)

L’impôt turc sur les résidences de grande valeur, Değerli Konut Vergisi, a été instaurée en 2019 et ne s'applique qu'aux logements dont la valeur déclarée dépasse TRY 17,711,000 selon le seuil 2026. Elle n'est prélevée que sur le montant au-dessus de ce seuil, à 0,3 %, puis à 0,6 % au-delà de TRY 26,567,000, et à 1,0 % au-delà de TRY 35,423,000.

Une taxe distincte sur les résidences de grande valeur a été instaurée en 2019. Elle ne s'applique qu'aux biens résidentiels dont la valeur déclarée dépasse TRY 17,711,000 (seuil 2026, soit environ $500,000–$600,000 selon le taux de change).

La taxe ne se calcule que sur la valeur au-delà du seuil, selon les taux progressifs suivants :

La plupart des appartements et villas standard achetés par des acheteurs étrangers n'atteindront pas ce seuil. Cette taxe concerne principalement les biens haut de gamme dans les quartiers prestigieux d'Istanbul ou les grandes villas en bord de mer. Si vous envisagez un achat haut de gamme, confirmez la valeur déclarée avec votre équipe juridique avant de poursuivre.

6) Impôt sur les revenus locatifs — ce que les bailleurs étrangers doivent savoir

Les revenus locatifs d'un bien turc sont imposables en Turquie, que le propriétaire y vive ou non, selon un barème progressif de 15 % à 40 %. Les frais de gestion, les réparations, l'assurance dont la DASK, les intérêts d'emprunt, l'Aidat et l'amortissement sont déductibles. Les bailleurs non-résidents doivent déposer une déclaration annuelle avant le 31 mars, et la location courte durée nécessite une autorisation du ministère du Tourisme.

Si vous louez votre bien turc, les revenus locatifs sont imposables en Turquie, que vous y habitiez ou non. Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs revenus de source turque.

La Turquie applique un barème progressif de l'impôt sur le revenu de 15 % à 40 % aux revenus locatifs nets. Les taux pour 2026 sont les suivants :

Charges déductibles pour les bailleurs étrangers

Vous pouvez réduire votre revenu locatif imposable en déduisant les charges autorisées, notamment :

• Les frais de gestion immobilière
• Les coûts d'entretien et de réparation
• Les primes d'assurance (y compris la DASK)
• Les intérêts d'emprunt (en cas de prêt hypothécaire)
• L'Aidat (charges mensuelles d'entretien de l'immeuble)
• L'amortissement (pour les biens meublés)

Les bailleurs étrangers doivent déposer chaque année une déclaration de revenus en Turquie avant le 31 mars, même s'ils ne résident pas dans le pays. Un comptable local ou une société de gestion immobilière s'en charge généralement moyennant des frais annuels modestes.

Règles fiscales pour la location courte durée (Airbnb)

Les revenus de location courte durée (100 jours ou moins par an) relèvent d'un régime réglementaire spécifique instauré en 2024. En plus des obligations fiscales standard sur le revenu, les exploitants de location courte durée doivent détenir une autorisation ou un certificat du ministère de la Culture et du Tourisme. Les revenus locatifs sont entièrement imposables aux mêmes taux progressifs. Exploiter sans autorisation peut entraîner des amendes. Si votre stratégie d'investissement inclut des revenus Airbnb, vérifiez l'éligibilité du bien et obtenez l'autorisation requise avant la mise en ligne.

Pour une gestion locative sans contrainte et une conformité fiscale, consultez :

Gestion locative

7) Impôt sur la plus-value — 0 % après 5 ans

Vous prévoyez de vendre plus tard ? Consultez notre guide dédié sur la vente d'un bien en Turquie en tant qu'étranger pour la procédure, les coûts côté vendeur et la règle de plus-value sur 5 ans dans son intégralité.

La Turquie ne prélève aucun impôt sur la plus-value d'un bien vendu après cinq ans de détention : le bénéfice est totalement exonéré. Une vente dans les cinq ans rend le gain net, ajusté de l'inflation et des frais de transaction, imposable aux mêmes taux progressifs d'impôt sur le revenu de 15 %–40 %. Les non-résidents ne sont imposables que sur les actifs situés en Turquie.

La règle turque sur la plus-value figure parmi les aspects les plus favorables aux investisseurs du marché :

• Si vous vendez après 5 ans de détention : la plus-value est totalement exonérée d'impôt. Aucun impôt sur le bénéfice.
• Si vous vendez dans les 5 ans : le gain net (prix de vente moins prix d'achat, ajusté de l'inflation et des frais de transaction) est imposé aux taux progressifs standard de l'impôt sur le revenu, de 15 %–40 %.

Pour les non-résidents étrangers, l'impôt sur la plus-value ne s'applique qu'aux actifs situés en Turquie. Les investissements étrangers hors de Turquie ne sont pas soumis à l'impôt turc sur la plus-value.

Implication pratique : la plupart des investisseurs qui achètent pour conserver et qui comptent vendre un jour devraient viser une détention minimale de 5 ans pour éviter totalement l'impôt sur la plus-value. Cela s'accorde bien avec l'exigence de la citoyenneté turque par investissement (achat minimum de $400,000, détenu pendant 3 ans), après quoi le bien peut être conservé deux années supplémentaires pour atteindre le seuil d'exonération de la plus-value.

8) Autres frais et coûts à l'achat

Au-delà des impôts, les acheteurs étrangers en Turquie doivent prévoir un rapport d'évaluation à $300–$500, des frais de notaire de $200–$400 pour une procuration, un traducteur assermenté à $100–$200, l'assurance séisme obligatoire DASK d'environ $60–$90 par an, des honoraires juridiques de 1 %–2 % du prix, et une commission d'agent de 2 %–3 %.

Au-delà des impôts ci-dessus, les acheteurs étrangers doivent également prévoir les postes suivants au moment de l'achat :

• Rapport d'évaluation immobilière (Ekspertiz Raporu) : requis pour les demandes de citoyenneté et certains achats auprès de promoteurs. En général $300–$500.
• Frais de notaire : requis pour une procuration si vous achetez à distance. Environ $200–$400 selon le notaire.
• Traducteur assermenté : requis au bureau du titre de propriété pour les non-turcophones. Environ $100–$200.
• DASK (assurance séisme obligatoire) : assurance annuelle obligatoire. Environ 2 000–3 000 TRY par an (~$60–$90). Remarque : la DASK ne couvre qu'une partie de la valeur de reconstruction du bien, et non sa pleine valeur marchande.
• Assurance habitation facultative : recommandée pour le mobilier et une couverture complète du bâtiment. Le coût varie selon l'assureur et le bien.
• Honoraires juridiques / avocat : si vous faites appel à un avocat local pour superviser la transaction. En général 1 %–2 % du prix d'achat ou un forfait convenu à l'avance.
• Commission d'agent immobilier : en général 2 %–3 % du prix d'achat, à la charge de l'acheteur sauf accord contraire.

9) Budget total : quelle somme mettre de côté

Un acheteur étranger qui achète un bien existant en Turquie et remplit les conditions d'exonération de TVA doit prévoir 7 %–10 % au-dessus du prix d'achat pour l'ensemble des impôts, frais et coûts de mise en place. Partager la taxe de transfert et se passer d'agent peut ramener ce montant à environ 2,5 %–3,5 %. Sans exonération de TVA, les coûts d'un bien neuf peuvent dépasser 25 %.

Sur la base des impôts et frais ci-dessus, voici une fourchette budgétaire réaliste pour les acheteurs étrangers en 2026 :

Règle empirique : en tant qu'acheteur étranger d'un bien existant remplissant les conditions d'exonération de TVA, prévoyez 7 %–10 % au-dessus du prix d'achat pour l'ensemble des impôts, frais et coûts de mise en place. Pour les biens neufs avec exonération de TVA, la même fourchette s'applique. Sans exonération de TVA, les coûts augmentent sensiblement.

10) Conventions de double imposition

La Turquie a signé des conventions de double imposition avec plus de 90 pays, dont les États-Unis, le Royaume-Uni, l'Allemagne, la France, la Russie et la plupart des États membres de l'UE. Ces conventions déterminent quel pays a le droit prioritaire d'imposer chaque type de revenu.

Pour les revenus liés à l'immobilier, le principe général de la plupart des conventions est que les revenus locatifs d'un bien situé en Turquie sont imposables en Turquie. Toutefois, la convention peut vous permettre d'imputer l'impôt payé en Turquie sur votre impôt dans votre pays de résidence, afin d'éviter d'être imposé deux fois sur le même revenu.

Avant de finaliser votre achat, vérifiez la convention fiscale entre la Turquie et votre pays de résidence. Un conseiller fiscal local ou un cabinet d'avocats peut fournir un résumé écrit de vos obligations spécifiques.

11) Obtenir votre numéro d'identification fiscale turc (Vergi Kimlik Numarası)

Un numéro d'identification fiscale turc, Vergi Kimlik Numarası, est requis avant toute transaction immobilière. Il est nécessaire pour ouvrir un compte bancaire turc, finaliser le transfert du titre de propriété, payer la taxe foncière annuelle, déposer les déclarations de revenus locatifs et raccorder les services publics. Le numéro est gratuit ; il s'obtient dans n'importe quel bureau des impôts local avec un passeport, généralement en un jour ouvrable.

Avant toute transaction immobilière en Turquie, vous devez obtenir un numéro d'identification fiscale turc. Ce numéro est nécessaire pour :

• Ouvrir un compte bancaire turc
• Finaliser le transfert du titre de propriété au cadastre
• Payer la taxe foncière annuelle
• Déposer les déclarations d'impôt sur les revenus locatifs
• Raccorder les services publics (électricité, eau, gaz)

La démarche est simple et gratuite. Vous pouvez l'effectuer en personne dans n'importe quel bureau des impôts local (Vergi Dairesi) avec un passeport valide, ou dans certains cas en ligne via le portail de l'administration fiscale turque. Elle prend moins d'un jour ouvrable.

12) FAQ (données structurées prêtes)

Les étrangers paient-ils une taxe foncière en Turquie ?

Oui. Les ressortissants étrangers propriétaires d'un bien en Turquie paient la même taxe foncière annuelle (Emlak Vergisi) que les citoyens turcs. Le taux est de 0,1 %–0,6 % de la valeur cadastrale selon le type de bien et la ville. Elle est collectée par la municipalité locale deux fois par an, en mars et en novembre.

Y a-t-il une TVA sur les achats immobiliers en Turquie pour les étrangers ?

Les acheteurs étrangers qui achètent un bien neuf directement auprès d'un promoteur sont exonérés de TVA en Turquie, à condition de ne pas être résidents fiscaux turcs et que le prix d'achat soit payé en devises converties par la Banque centrale de Turquie. Les reventes entre particuliers ne sont pas soumises à la TVA, quelle que soit la nationalité de l'acheteur.

Quel est le montant de la taxe de transfert du titre de propriété en Turquie ?

La taxe de transfert du titre de propriété (Tapu Harcı) s'élève à 4 % de la valeur officiellement déclarée du bien. Selon la loi, elle est partagée à parts égales entre l'acheteur et le vendeur (2 % chacun), mais dans la pratique les acheteurs paient souvent la totalité des 4 %. C'est l'impôt unique le plus élevé à l'achat.

Dois-je payer un impôt sur la plus-value si je vends mon bien turc ?

Si vous avez détenu le bien plus de 5 ans, la plus-value de la vente est totalement exonérée d'impôt en Turquie. Si vous vendez dans les 5 ans, le gain net est soumis à l'impôt sur le revenu progressif, aux taux de 15 %–40 %.

Les revenus locatifs d'un bien turc sont-ils imposables pour les non-résidents ?

Oui. Les propriétaires étrangers non-résidents sont imposés sur les revenus locatifs générés en Turquie, aux taux progressifs de 15 %–40 %. Les charges déductibles (frais de gestion, réparations, assurance, Aidat) réduisent la base imposable. Une déclaration annuelle doit être déposée avant le 31 mars de chaque année.

Quel est le coût total de l'achat d'un bien en Turquie pour un étranger ?

Pour un acheteur étranger qui achète un bien existant et remplit les conditions d'exonération de TVA, les impôts et frais totaux représentent généralement 6 %–10 % au-dessus du prix d'achat. Cela inclut la taxe de transfert de 4 %, la commission d'agent, les honoraires juridiques et les frais d'enregistrement. Les biens neufs sans exonération de TVA peuvent porter le coût total à 25 % ou plus en raison de la TVA.

Remarques finales et prochaines étapes

Le régime fiscal immobilier turc est l'un des plus favorables aux acheteurs étrangers parmi les marchés d'investissement comparables. Les taxes foncières annuelles sont faibles, l'exonération de TVA est disponible à l'achat, et l'exonération de plus-value sur 5 ans récompense les investisseurs patients.

La principale complexité pour les propriétaires étrangers concerne la conformité des revenus locatifs : les déclarations annuelles doivent être déposées, les locations courte durée requièrent une autorisation, et les obligations liées aux conventions de double imposition varient selon la nationalité. Travailler avec un professionnel juridique et fiscal local supprime l'essentiel de cette complexité.

Votre prochaine étape :

• Consulter des annonces vérifiées : Biens à vendre en Turquie
• Comprendre la procédure d'achat complète : Guide d'achat
• Confiez-nous la gestion locative : Gestion locative

Vous avez une question précise sur la fiscalité de votre situation ? Indiquez-nous votre pays de résidence et votre budget d'achat, et nous vous orienterons vers les bonnes informations.