Glossaire

Glossaire immobilier turc

Explications simples des termes les plus courants lors de l'achat d'un bien en Turquie.

TAPU (titre de propriété): Le titre de propriété officiel délivré par le registre foncier turc, qui prouve la propriété légale d'un bien. La propriété est transférée lorsque le TAPU est signé au nom de l'acheteur.
DASK (assurance séisme): Assurance séisme obligatoire (Zorunlu Deprem Sigortası) exigée pour les biens résidentiels en Turquie. Elle est nécessaire pour ouvrir les abonnements aux services publics et finaliser le transfert de propriété.
İskan (permis d'occupation): Certificat d'habitation confirmant que le bâtiment a été achevé conformément au projet approuvé et qu'il est légalement apte à être habité.
Kat Mülkiyeti (copropriété par lot): Propriété pleine, indépendante et perpétuelle d'un lot individuel (appartement) dans un immeuble achevé — la forme de titre la plus solide pour un appartement.
Kat İrtifakı (titre provisoire de lot): Titre préliminaire délivré pour un lot dans un immeuble encore en construction ou avant le permis d'occupation ; il est ensuite converti en Kat Mülkiyeti.
Tapu Harcı (droit de transfert): Droit de transfert du titre payé au cadastre lorsqu'un bien change de mains, fixé à 4 % de la valeur de vente déclarée. La loi prévoit un partage à parts égales entre acheteur et vendeur, mais en pratique les parties conviennent souvent que l'acheteur paie la totalité.
Aidat (charges de copropriété): Les charges mensuelles d'entretien payées par les copropriétaires d'un ensemble géré, couvrant les services communs tels que la sécurité, le nettoyage, les piscines et les jardins.
Emlak Vergisi (taxe foncière): La taxe foncière annuelle versée à la municipalité, calculée sur la valeur officielle estimée du bien.
Vergi Numarası (numéro fiscal): Numéro d'identification fiscale turc, gratuit à obtenir, exigé pour tout achat immobilier, ouverture de compte bancaire ou abonnement aux services publics par un étranger.
Müteahhit (promoteur): La société de construction ou l'entrepreneur qui réalise un projet. Son historique et ses antécédents de livraison sont des vérifications essentielles avant tout achat sur plan.
Ekspertiz (rapport d'expertise): Rapport officiel d'évaluation immobilière établi par un expert agréé SPK, obligatoire pour les transferts de titre et pour les demandes de citoyenneté par investissement.
Vekaletname (procuration notariée): Procuration notariée permettant à un représentant de confiance de finaliser l'achat ainsi que les démarches bancaires et fiscales en votre nom — ce qui rend possible un achat 100 % à distance.
Citoyenneté turque par investissement: Programme accordant la citoyenneté turque aux étrangers qui achètent un bien immobilier d'une valeur d'au moins 400 000 USD et le conservent pendant trois ans ; le conjoint et les enfants de moins de 18 ans sont inclus.
Site (ensemble résidentiel fermé): Ensemble résidentiel géré, doté d'équipements communs (sécurité, piscine, salle de sport, jardins), financé par les charges mensuelles (aidat).
Off-Plan / Bien sur plan: Bien acheté avant ou pendant la construction, généralement dans le cadre d'un échéancier de paiement sans intérêts auprès du promoteur, souvent à un prix d'entrée inférieur à celui des unités achevées.
Brüt / Net m² (surface brute / nette): La surface brute (brüt) inclut les murs mitoyens et les parties communes ; la surface nette (net) correspond à l'espace intérieur utilisable. Vérifiez toujours quelle surface figure dans l'annonce.
Tapu Müdürlüğü (cadastre): Le bureau gouvernemental où les titres de propriété sont enregistrés et où les transferts de propriété sont finalisés.
İkamet (titre de séjour): Titre de séjour renouvelable permettant à un étranger de vivre en Turquie ; les propriétaires peuvent obtenir un titre de séjour de courte durée grâce à la propriété d'un bien.
Takyidat (charges inscrites au titre): Le registre de toutes les hypothèques, saisies, injonctions, servitudes et mentions inscrites sur un bien au cadastre. Demander un extrait de takyidat à jour avant de verser un acompte est l'étape essentielle des vérifications, car les dettes suivent le bien et non le vendeur.
İpotek (sûreté hypothécaire): Sûreté inscrite sur un titre de propriété en garantie d'une dette, généralement un prêt bancaire contracté par le propriétaire actuel ou le promoteur. Le bien ne peut être transféré libre de toute charge qu'une fois la dette réglée et la sûreté radiée du registre.
Hisseli Tapu (titre de propriété indivis): Titre de propriété sur lequel plusieurs propriétaires détiennent des parts indivises d'une même parcelle ou d'un même bâtiment, plutôt qu'un lot indépendant défini. Il est moins cher à acquérir, mais la vente, l'hypothèque ou la construction nécessitent en général l'accord des autres copropriétaires.
Satış Vaadi Sözleşmesi (promesse de vente): Contrat de promesse de vente notarié qui fixe le prix, l'échéancier de paiement et la date de livraison avant le transfert du titre ; c'est la norme pour les ventes sur plan. Son annotation sur le titre protège l'acheteur contre la vente du même lot à un tiers.
Kapora (acompte de réservation): Paiement anticipé versé pour retirer un bien du marché pendant la préparation des vérifications juridiques et des contrats. Le reçu écrit doit mentionner le prix convenu, la date limite et si l'acompte est remboursable en cas de résultat négatif des vérifications juridiques.
Web Tapu: Le portail en ligne du cadastre (webtapu.tkgm.gov.tr), où les propriétaires consultent leurs données d'enregistrement, demandent des documents, prennent rendez-vous pour les transferts et autorisent un représentant. Il permet aux acheteurs et aux vendeurs de vérifier directement les données du registre, sans se fier aux copies papier.
İntifa Hakkı (usufruit): Droit inscrit sur le titre de propriété permettant à une personne autre que le propriétaire d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, souvent à vie. Un nouveau propriétaire qui achète un bien grevé d'un usufruit ne peut pas en disposer librement tant que ce droit n'a pas pris fin.
Askeri İzin (autorisation militaire): La vérification de sécurité confirmant qu'un bien ne se trouve pas dans une zone militaire ou stratégique, où les ventes aux étrangers sont interdites. Depuis 2019, le cadastre effectue cette vérification par voie électronique lors du transfert, elle ne retarde donc plus un achat ordinaire en ville.
Limites de propriété étrangère (Yabancıya Satış Sınırları): Les plafonds légaux de propriété immobilière des étrangers en Turquie : une personne étrangère peut posséder jusqu'à 30 hectares de terres à l'échelle nationale, et les terrains détenus par des étrangers ne peuvent dépasser 10 % de la superficie privée de chaque district. Les appartements et villas urbains ordinaires ne sont pas concernés.
Yabancı Kimlik Numarası (numéro d'identité étranger): Numéro d'identification à onze chiffres commençant par 99, attribué aux étrangers titulaires d'un titre de séjour turc. Il sert pour l'assurance maladie, les services de l'administration en ligne et les opérations bancaires ; il est différent du numéro fiscal requis pour acheter un bien.
Mavi Kart (carte bleue): Document délivré aux personnes nées turques qui ont ensuite renoncé à la citoyenneté avec l'autorisation officielle. Les titulaires conservent le droit de posséder un bien, de vivre, de travailler et d'hériter en Turquie, mais ne peuvent ni voter, ni se présenter à une élection, ni occuper une fonction publique.
Yeminli Tercüman (traducteur assermenté): Traducteur enregistré auprès du notariat, qui doit assister à la signature du titre lorsque l'acheteur ne parle pas turc, afin de traduire l'acte et les déclarations des parties. Le cadastre ne finalise pas de transfert sans lui.
Noter (notaire): Le notaire public turc, qui certifie les procurations, les traductions assermentées, les promesses de vente et les documents de société. La certification notariale rend ces documents juridiquement utilisables auprès du cadastre, des banques et des administrations.
FATCA: Loi américaine obligeant les banques du monde entier à identifier les comptes détenus par des personnes américaines et à les déclarer à l'IRS. Les banques turques demandent donc aux acheteurs américains une déclaration FATCA (formulaire W-9) lors de l'ouverture du compte utilisé pour l'achat immobilier.
Döviz Alım Belgesi (DAB) (attestation d'achat de devises): Attestation bancaire prouvant que des devises étrangères ont été transférées en Turquie et échangées par une banque turque. C'est une pièce justificative requise dans les demandes de citoyenneté par investissement et pour plusieurs exonérations fiscales réservées aux acheteurs étrangers.
KDV İstisnası (exonération de TVA pour acheteurs étrangers): Exonération de la TVA turque sur la première vente d'un bien neuf à un acheteur étranger non résident qui paie en devises apportées dans le pays. Si le bien est revendu avant la fin de la durée minimale de détention légale, la TVA est recouvrée rétroactivement.
Değer Artış Kazancı Vergisi (impôt sur les plus-values): Impôt sur le bénéfice réalisé lors de la vente d'un bien dans les cinq ans suivant son achat, calculé selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu, sur la différence entre le prix d'achat indexé sur l'inflation et le prix de vente. Un bien détenu plus de cinq ans est exonéré.
Kira Geliri Vergisi (impôt sur les loyers): Impôt sur le revenu des loyers perçus pour un bien turc, à déclarer chaque mois de mars pour l'année civile précédente. Les loyers d'habitation bénéficient d'un montant d'exonération annuel révisé chaque année, et le propriétaire peut déduire soit ses dépenses réelles, soit un forfait.
Rendement locatif (Kira Getirisi): Le loyer annuel exprimé en pourcentage du prix d'achat. Le rendement brut ne tient pas compte des charges d'exploitation ; le rendement net déduit l'aidat, l'assurance, les impôts, les frais de gestion et la vacance prévue, et c'est le chiffre à retenir pour comparer des investissements.
İmar Durumu (statut d'urbanisme): Certificat municipal indiquant l'usage autorisé d'une parcelle et les règles de construction : fonction admise, hauteur maximale, coefficient d'emprise au sol et reculs. Pour un achat de terrain, il détermine ce qui peut légalement y être construit, ce qui compte davantage que son aspect actuel.
Yapı Denetim (bureau de contrôle de construction): Société indépendante agréée qui contrôle un projet de construction à chaque étape pour le compte de l'État, en vérifiant que les matériaux et les ouvrages structurels respectent les plans approuvés. Le contrôle est obligatoire, et ses rapports sont un indicateur clé de qualité pour les acheteurs sur plan.
Règlement parasismique turc (TBDY 2018): La norme de conception sismique en vigueur depuis le 1er janvier 2019, qui a renforcé les exigences sur la structure, le béton et les études de sol. Savoir si un bâtiment a été conçu selon le code 2018, selon les réglementations plus anciennes de 1998 ou 2007, ou avant celles-ci, constitue une vérification de sécurité déterminante.
Riskli Yapı (rapport de bâtiment à risque): Constat officiel d'un laboratoire agréé, fondé sur des carottages et une analyse structurelle, selon lequel un bâtiment ne satisfait pas aux exigences actuelles de sécurité sismique. Ce constat est annoté sur le titre de propriété et déclenche la procédure de transformation urbaine.
Kentsel Dönüşüm (transformation urbaine): Programme soutenu par l'État, en vertu de la loi n° 6306, visant à démolir les bâtiments à risque sismique et à les reconstruire selon les normes actuelles. Les propriétaires d'un lot dans un bâtiment transformé reçoivent un lot dans le projet de remplacement, mais doivent s'attendre à un chantier pouvant durer plusieurs années.
Enerji Kimlik Belgesi (certificat de performance énergétique): Certificat classant l'efficacité énergétique d'un bâtiment de A à G selon son isolation et ses systèmes de chauffage. Il doit être disponible lors de la vente ou de la location d'un bien et donne une indication rapide des futurs coûts de chauffage et de climatisation.
Numarataj (certificat d'adressage): Document municipal confirmant le nom officiel de la rue et le numéro de porte d'un bâtiment. Il est nécessaire pour enregistrer une adresse, ouvrir des comptes d'électricité et d'eau, et demander un titre de séjour fondé sur ce bien.
Yönetim Planı (règlement de copropriété): Le règlement enregistré d'un immeuble ou d'un ensemble résidentiel fermé, opposable à tous les copropriétaires. Il fixe le mode de calcul de l'aidat et l'usage des parties communes, et précise si des usages tels que la location saisonnière de courte durée ou la présence d'animaux sont autorisés.
Rezidans (résidence de services): Appartement situé dans un immeuble de type hôtelier offrant des services tels que réception, sécurité, nettoyage, salle de sport et piscine. Les logements en rezidans se louent en général plus facilement aux expatriés et aux locataires de courte durée, mais leurs charges mensuelles (aidat) sont nettement plus élevées que celles d'un immeuble classique.
Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi (licence d'agent immobilier): Licence qu'une agence immobilière doit détenir pour exercer légalement en Turquie, délivrée par le ministère du Commerce et vérifiable grâce à son numéro. Un acheteur qui passe par un intermédiaire non agréé n'a aucun organisme de régulation auprès duquel se plaindre.
Komisyon (commission d'agence): Honoraires qu'une agence immobilière facture pour l'intermédiation d'une vente. Ils sont convenus par écrit dans le contrat de service et soumis à un plafond fixé par la réglementation des agences immobilières ; les acheteurs doivent confirmer à l'avance qui les paie et si la TVA est incluse.

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