Sözlük

Türkiye Gayrimenkul Sözlüğü

Türkiye'de gayrimenkul alırken sık geçen terimlerin sade açıklamaları.

TAPU: Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'nce düzenlenen, bir gayrimenkulün yasal mülkiyetini kanıtlayan resmi belge. Mülkiyet, tapu alıcı adına imzalandığında geçer.
DASK: Türkiye'de konutlar için zorunlu olan deprem sigortası (Zorunlu Deprem Sigortası). Abonelik açmak ve tapu işlemleri için gereklidir.
İskan (Yapı Kullanma İzni): Bir binanın onaylı projesine uygun tamamlandığını ve yasal olarak oturulabilir olduğunu belgeleyen yapı kullanma izni.
Kat Mülkiyeti: Tamamlanmış bir binadaki bağımsız bir bölümün (dairenin) tam ve bağımsız mülkiyeti — bir daire için en güçlü tapu türü.
Kat İrtifakı: İnşaat hâlindeki veya iskanı alınmamış bir binadaki bağımsız bölüm için verilen ön tapu; daha sonra kat mülkiyetine çevrilir.
Tapu Harcı: Taşınmazın el değiştirmesinde Tapu Müdürlüğü'ne ödenen, beyan edilen satış bedelinin %4'ü oranındaki devir harcı. Kanunen alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır; uygulamada ise tarafların tamamını alıcının ödemesi konusunda anlaşması yaygındır.
Aidat: Yönetimli bir sitede maliklerin ödediği, güvenlik, temizlik, havuz ve bahçe gibi ortak hizmetleri kapsayan aylık aidat.
Emlak Vergisi: Gayrimenkulün resmi değerine göre belediyeye ödenen yıllık emlak vergisi.
Vergi Numarası: Ücretsiz alınan Türk vergi kimlik numarası; yabancıların gayrimenkul alımı, banka hesabı veya abonelik için gereklidir.
Müteahhit: Bir projeyi inşa eden inşaat firması. Proje aşamasında alım öncesi geçmiş teslimat sicili önemli bir kontroldür.
Ekspertiz Raporu: SPK lisanslı eksper tarafından hazırlanan resmi değerleme raporu; tapu devri ve yatırımla vatandaşlık başvurusu için zorunludur.
Vekaletname: Güvenilir bir temsilcinin satın alma, banka ve vergi adımlarını sizin adınıza tamamlamasını sağlayan noter onaylı belge — %100 uzaktan alımı mümkün kılar.
Yatırımla Türk Vatandaşlığı: En az 400.000 ABD doları değerinde gayrimenkul alıp üç yıl elde tutan yabancılara Türk vatandaşlığı veren program; eş ve 18 yaş altı çocuklar dahildir.
Site: Aylık aidatla finanse edilen, ortak olanaklara (güvenlik, havuz, spor salonu, bahçe) sahip yönetimli konut kompleksi.
Proje / Off-Plan Gayrimenkul: İnşaat öncesi veya sırasında, genelde faizsiz müteahhit ödeme planıyla alınan gayrimenkul; çoğunlukla hazır birimlerden daha düşük giriş fiyatlıdır.
Brüt / Net m²: Brüt alan ortak duvar ve alanları içerir; net alan kullanılabilir iç alandır. İlanda hangi değerin verildiğini her zaman teyit edin.
Tapu Müdürlüğü: Tapuların kaydedildiği ve mülkiyet devirlerinin tamamlandığı resmi kurum.
Oturma İzni (İkamet): Bir yabancının Türkiye'de yaşamasına izin veren yenilenebilir belge; mülk sahipleri sahiplik yoluyla kısa dönem oturma iznine hak kazanabilir.
Takyidat: Bir taşınmazın tapu kaydındaki ipotek, haciz, tedbir, irtifak ve şerhlerin tamamı. Borçlar satıcıyı değil taşınmazı takip ettiği için, kapora ödemeden önce güncel takyidat belgesini istemek durum tespitinin en kritik adımıdır.
İpotek: Bir borcun, genellikle mevcut malikin ya da müteahhidin banka kredisinin teminatı olarak tapuya konulan takyidat. Taşınmazın temiz biçimde devredilebilmesi için borcun kapatılıp ipoteğin tapu kaydından terkin edilmesi gerekir. Alıcı, ödemenin son taksitini ipoteğin kaldırıldığı güne bağlayarak kendini koruyabilir.
Hisseli Tapu: Birden fazla kişinin, bağımsız bir bölüm yerine aynı arsa veya binada paylı mülkiyete sahip olduğu tapu türü. Girişi ucuzdur; ancak satış, ipotek ya da inşaat için çoğu zaman diğer hissedarların onayı gerekir.
Satış Vaadi Sözleşmesi: Tapu devrinden önce fiyatı, ödeme planını ve teslim tarihini bağlayan, noterde düzenlenen sözleşme; özellikle proje satışlarında kullanılır. Tapuya şerh edilmesi, aynı bağımsız bölümün başkasına satılmasına karşı alıcıyı korur. Sözleşme yalnızca noterde düzenlendiğinde geçerlidir; adi yazılı bir metin bağlayıcı değildir.
Kapora: Tapu kontrolleri ve sözleşme hazırlanırken taşınmazı satıştan çekmek için ödenen ön ödeme. Yazılı belgede anlaşılan fiyat, süre ve kontroller olumsuz çıkarsa kaporanın iade edilip edilmeyeceği mutlaka yer almalıdır. Ödemenin satıcının kendi banka hesabına yapılması, sonradan ispat açısından güvenlidir.
Web Tapu: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün webtapu.tkgm.gov.tr adresindeki çevrimiçi portalı. Malikler tapu kaydını görüntüler, belge talep eder, devir randevusu alır ve yetkilendirme yapar; böylece kayıt bilgileri fotokopiye güvenilmeden doğrulanabilir. Portala e-Devlet şifresiyle giriş yapılır.
İntifa Hakkı: Malik dışındaki bir kişiye taşınmazı kullanma ve gelirinden yararlanma yetkisi veren, çoğu zaman ömür boyu süren ve tapuya işlenen hak. Üzerinde intifa hakkı bulunan taşınmazı yeni malik, bu hak sona erene kadar serbestçe kullanamaz.
Askeri İzin: Taşınmazın, yabancıya satışın yasak olduğu askeri veya stratejik bir bölgede bulunup bulunmadığını doğrulayan güvenlik kontrolü. 2019'dan bu yana Tapu Müdürlüğü sorguyu devir sırasında elektronik ortamda yaptığı için normal şehir alımlarını artık geciktirmez.
Yabancıya Satış Sınırları: Türkiye'de yabancı mülkiyetine getirilen yasal sınırlar: bir yabancı gerçek kişi ülke genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir ve bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10'undan fazlası yabancılara satılamaz. Şehirdeki daire ve villa alımları bu sınırlara takılmaz.
Yabancı Kimlik Numarası: Türkiye'de oturma izni alan yabancılara verilen, 99 ile başlayan 11 haneli kimlik numarası. Sağlık sigortası, e-Devlet ve bankacılık işlemlerinde kullanılır; gayrimenkul alımı için gereken vergi numarasından farklıdır. Numara, oturma izni belgesinin üzerinde de yer alır.
Mavi Kart: Doğuştan Türk vatandaşı olup izinle vatandaşlıktan çıkan kişilere verilen belge. Sahipleri Türkiye'de mülk edinme, yaşama, çalışma ve miras haklarını korur; seçme, seçilme ve kamu görevi hakları ise bulunmaz. Kart, nüfus müdürlüklerinden alınır ve süresizdir.
Yeminli Tercüman: Alıcı Türkçe bilmiyorsa tapu devri sırasında bulunması zorunlu olan, notere kayıtlı tercüman; tapu metnini ve tarafların beyanlarını tutanağa geçecek şekilde çevirir. Tercüman olmadan Tapu Müdürlüğü devri tamamlamaz. Tercüman ücreti uygulamada genellikle alıcı tarafından karşılanır.
Noter: Vekaletname, yeminli tercüme, satış vaadi sözleşmesi ve şirket belgelerini onaylayan resmi makam. Bu belgelerin tapu müdürlüğünde, bankalarda ve resmi kurumlarda kullanılabilmesini noter onayı sağlar. Yurt dışında düzenlenen belgelerde ise noter onayının yanında apostil şerhi aranır.
FATCA: Dünya genelindeki bankaların, ABD vatandaşı ve vergi mükelleflerine ait hesapları tespit edip ABD Gelir İdaresi'ne bildirmesini zorunlu kılan Amerikan yasası. Bu nedenle Türk bankaları, alımda kullanılacak hesabı açarken Amerikalı alıcılardan FATCA beyanı (W-9) ister.
Döviz Alım Belgesi (DAB): Yurt dışından getirilen dövizin Türk bankası aracılığıyla bozdurulduğunu kanıtlayan banka belgesi. Yatırımla vatandaşlık başvurusunda ve yabancı alıcılara tanınan bazı vergi istisnalarında zorunlu kanıt olarak istenir. Belge, dövizi bozan banka tarafından düzenlenir; sonradan temin etmek zor olabileceği için işlem sırasında istenmelidir.
KDV İstisnası: Yurt dışından getirilen dövizle ödeme yapan ve Türkiye'de yerleşik olmayan yabancı alıcının, yeni bir konutu ilk elden almasında uygulanan KDV istisnası. Taşınmaz, kanunun öngördüğü asgari elde tutma süresi dolmadan satılırsa istisna geri alınır.
Değer Artış Kazancı Vergisi: Bir taşınmazın alımından itibaren beş yıl içinde satılması hâlinde, endekslenmiş alış bedeli ile satış bedeli arasındaki kazanç üzerinden artan oranlı gelir vergisi alınır. Beş yıldan uzun süre elde tutulan taşınmazın satışı bu vergiden muaftır.
Kira Geliri Vergisi: Türkiye'deki bir taşınmazdan elde edilen kira üzerinden ödenen gelir vergisi; her yıl mart ayında önceki takvim yılı için beyan edilir. Konut kirasında yıllık olarak güncellenen bir istisna tutarı uygulanır ve malik gerçek gider ya da götürü gider yöntemini seçebilir.
Kira Getirisi: Yıllık kira gelirinin satın alma bedeline oranı. Brüt getiri giderleri hesaba katmaz; net getiri aidat, sigorta, vergi, yönetim ücreti ve boş kalma süresi düşüldükten sonra kalan orandır ve yatırım karşılaştırmasında esas alınması gereken rakamdır.
İmar Durumu: Bir parselin nasıl kullanılabileceğini ve üzerine ne inşa edilebileceğini gösteren belediye belgesi: kullanım amacı, azami yükseklik, emsal ve çekme mesafeleri. Arsa alımında arazinin bugünkü görünümünden çok bu belge belirleyicidir. Belge, ilgili belediyenin imar müdürlüğünden alınır.
Yapı Denetim: Bir inşaatı devlet adına her aşamada denetleyen bağımsız ve lisanslı kuruluş; malzeme ile imalatın onaylı projeye uygunluğunu kontrol eder. Denetim zorunludur ve raporları, proje aşamasında alım yapanlar için önemli bir kalite göstergesidir.
Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (2018): 1 Ocak 2019'dan bu yana yürürlükte olan, yapısal tasarım, beton ve zemin etüdü şartlarını sıkılaştıran deprem yönetmeliği. Bir binanın 2018 yönetmeliğine mi, daha eski 1998 ya da 2007 yönetmeliklerine mi, yoksa hiçbirine göre mi yapıldığı belirleyici bir güvenlik kontrolüdür.
Riskli Yapı: Lisanslı bir kuruluşun karot örnekleri ve yapısal analizle, bir binanın güncel deprem güvenliği şartlarını karşılamadığını tespit etmesi. Tespit tapu kaydına şerh edilir ve kentsel dönüşüm sürecini başlatır. Malikler, tespite kanunda öngörülen süre içinde itiraz edebilir.
Kentsel Dönüşüm: 6306 sayılı kanun kapsamında, deprem riski taşıyan yapıların yıkılıp güncel yönetmeliğe uygun biçimde yeniden inşa edilmesi programı. Dönüşüme giren binadaki malikler yeni projeden bağımsız bölüm alır; buna karşılık yıllar süren bir inşaat dönemi söz konusudur.
Enerji Kimlik Belgesi (EKB): Bir binanın yalıtımına ve ısıtma sistemlerine göre enerji verimliliğini A'dan G'ye derecelendiren belge. Satış ve kiralamada bulundurulması zorunludur; gelecekteki ısıtma ve soğutma giderleri hakkında hızlı bir fikir verir. Belgenin geçerlilik süresi on yıldır.
Numarataj: Bir binanın resmi cadde adını ve kapı numarasını belgeleyen belediye evrakı. Adres kaydı yaptırmak, elektrik ve su aboneliği açmak ve o adres üzerinden oturma izni başvurusu yapmak için gereklidir. Belge, binanın bağlı olduğu belediyeden alınır.
Yönetim Planı: Bir apartmanın veya sitenin tapuya kayıtlı, tüm malikleri bağlayan kural kitabı. Aidatın nasıl hesaplanacağını, ortak alanların ne amaçla kullanılabileceğini ve günlük kiralama ya da evcil hayvan gibi konulara izin verilip verilmediğini belirler.
Rezidans: Resepsiyon, güvenlik, temizlik, spor salonu ve havuz gibi otel benzeri hizmetler sunan binadaki daire. Rezidans daireleri yabancılara ve kısa süreli kiracılara daha kolay kiralanır; buna karşılık aidatı standart apartmanlara göre belirgin şekilde yüksektir.
Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi: Bir emlak ofisinin Türkiye'de yasal olarak faaliyet gösterebilmesi için Ticaret Bakanlığı'ndan alması gereken ve numarasıyla doğrulanabilen belge. Yetki belgesi olmayan bir aracıyla çalışan alıcının başvurabileceği bir denetim mercii bulunmaz. Belgenin işyerinde görülebilir bir yerde asılı olması zorunludur.
Komisyon: Emlak ofisinin satışa aracılık karşılığında aldığı ücret. Hizmet sözleşmesinde yazılı olarak belirlenir ve taşınmaz ticareti yönetmeliğiyle üst sınırı çizilmiştir; alıcı, ücreti kimin ödeyeceğini ve KDV'nin dahil olup olmadığını önceden netleştirmelidir.

Bir terim hakkında daha fazla bilgiye mi ihtiyacınız var? Ekibimiz yardımcı olsun.

Ekibimizle görüşün