واژه‌نامه
واژه‌نامه ملک و مستغلات ترکیه
توضیحات ساده اصطلاحاتی که بیشترین کاربرد را در خرید ملک در ترکیه دارند.
- TAPU (سند مالکیت)
- سند مالکیت رسمی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه صادر می‌شود و مالکیت قانونی یک ملک را اثبات می‌کند. مالکیت زمانی منتقل می‌شود که سند تاپو به نام خریدار امضا و واگذار شود.
- DASK (بیمه اجباری زلزله)
- بیمه اجباری زلزله (Zorunlu Deprem Sigortası) است که برای املاک مسکونی در ترکیه الزامی است. این بیمه برای راه‌اندازی اشتراک‌های خدماتی و تکمیل انتقال سند ضروری است.
- İskan (گواهی اسکان)
- گواهی سکونت/بهره‌برداری است که تأیید می‌کند یک ساختمان مطابق با پروژه تأییدشده‌اش تکمیل شده و از نظر قانونی برای سکونت مناسب است.
- Kat Mülkiyeti (مالکیت آپارتمانی)
- مالکیت کامل و مستقل (مالکیت مطلق) یک واحد مجزا (آپارتمان) در یک ساختمان تکمیل‌شده است — قوی‌ترین نوع سند برای یک آپارتمان.
- Kat İrtifakı (ارتفاق ساخت)
- سند اولیه‌ای است که برای یک واحد در ساختمانی که هنوز در حال ساخت است یا گواهی اسکان (İskan) آن صادر نشده، صادر می‌شود؛ این سند بعداً به Kat Mülkiyeti (مالکیت آپارتمانی) تبدیل می‌شود.
- Tapu Harcı (عوارض انتقال سند)
- عوارض انتقال سند مالکیت است که هنگام تغییر مالکیت ملک، به اداره ثبت اسناد پرداخت می‌شود و معادل %4 ارزش اعلام‌شده فروش است. طبق قانون، این عوارض به‌طور مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود، اما در عمل طرفین اغلب توافق می‌کنند که خریدار کل مبلغ را بپردازد.
- Aidat (شارژ ماهانه ساختمان)
- شارژ ماهانه نگهداری/مجموعه است که توسط مالکان در یک مجتمع مدیریت‌شده پرداخت می‌شود و خدمات مشترکی مانند نگهبانی، نظافت، استخر و باغبانی را پوشش می‌دهد.
- Emlak Vergisi (مالیات املاک)
- مالیات سالانه شهرداری بر املاک است که بر اساس ارزش رسمی برآوردشده ملک، به شهرداری محلی پرداخت می‌شود.
- Vergi Numarası (شماره مالیاتی)
- شماره شناسایی مالیاتی ترکیه است که دریافت آن رایگان است و برای هرگونه خرید ملک، افتتاح حساب بانکی یا اشتراک خدمات توسط اتباع خارجی الزامی است.
- Müteahhit (سازنده/پیمانکار)
- شرکت ساختمانی یا پیمانکاری است که یک پروژه را می‌سازد. سابقه کاری و تاریخچه تحویل پروژه‌های آن، از بررسی‌های کلیدی پیش از خرید ملک در حال ساخت است.
- Ekspertiz (گزارش ارزیابی/کارشناسی)
- گزارش رسمی ارزیابی ملک است که توسط کارشناس دارای مجوز از SPK (سازمان بورس و اوراق بهادار ترکیه) تهیه می‌شود و برای انتقال سند و درخواست تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری الزامی است.
- Vekaletname (وکالت‌نامه رسمی)
- وکالت‌نامه‌ای است که توسط دفتر اسناد رسمی (Noter) تنظیم می‌شود و به یک نماینده مورد اعتماد اجازه می‌دهد مراحل خرید، بانکی و مالیاتی را از طرف شما انجام دهد — که امکان خرید کاملاً از راه دور (100%) را فراهم می‌کند.
- Yatırımla Türk Vatandaşlığı (تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری)
- برنامه‌ای است که به اتباع خارجی که ملکی به ارزش حداقل 400,000 دلار آمریکا خریداری کرده و به مدت سه سال نگه می‌دارند، تابعیت ترکیه اعطا می‌کند؛ همسر و فرزندان زیر 18 سال نیز مشمول این برنامه هستند.
- Site (مجتمع مسکونی محصور)
- مجتمع مسکونی مدیریت‌شده‌ای است با امکانات مشترک (نگهبانی، استخر، باشگاه ورزشی، باغ) که از طریق شارژ ماهانه (Aidat) تأمین مالی می‌شود.
- Proje / Off-Plan Gayrimenkul (ملک پیش‌فروش/در حال ساخت)
- ملکی است که پیش از یا در حین ساخت خریداری می‌شود، معمولاً با طرح اقساط بدون بهره از سوی سازنده، و اغلب با قیمت ورودی پایین‌تر نسبت به واحدهای تکمیل‌شده.
- Brüt / Net m² (متراژ ناخالص / خالص)
- متراژ ناخالص (Brüt) شامل دیوارهای مشترک و فضاهای عمومی است؛ متراژ خالص (Net) فضای داخلی قابل استفاده است. همیشه باید بررسی کرد که کدام رقم در آگهی ذکر شده است.
- Tapu Müdürlüğü (اداره ثبت اسناد و املاک)
- اداره دولتی‌ای است که اسناد مالکیت در آن ثبت می‌شوند و انتقال مالکیت‌ها در آن تکمیل می‌شود.
- Oturma İzni (اجازه اقامت)
- مجوزی قابل تمدید است که به یک تبعه خارجی اجازه می‌دهد در ترکیه زندگی کند؛ مالکان ملک می‌توانند از طریق مالکیت، واجد شرایط دریافت اجازه اقامت کوتاه‌مدت شوند.
- Takyidat (محدودیت‌های ثبتی ملک)
- سوابق تمام رهن‌ها، بازداشت‌ها، دستورهای موقت، حق ارتفاق و شرح‌های ثبت‌شده بر یک ملک در اداره ثبت اسناد است. درخواست استعلام به‌روز Takyidat پیش از پرداخت بیعانه، مهم‌ترین مرحله بررسی دقیق (due-diligence) است، زیرا بدهی‌ها ملک را دنبال می‌کنند، نه فروشنده را.
- İpotek (رهن)
- باری است که به‌عنوان وثیقه یک بدهی — معمولاً وام بانکی گرفته‌شده توسط مالک فعلی یا سازنده — بر سند مالکیت ثبت می‌شود. ملک تنها زمانی می‌تواند بدون هیچ باری منتقل شود که آن بدهی تسویه و رهن از دفتر ثبت حذف (فک رهن) شود.
- Hisseli Tapu (سند مالکیت مشاعی)
- نوعی سند مالکیت است که در آن چند مالک، به‌جای یک واحد مستقل مشخص، سهم‌های مشاعی (غیرمنقسم) از یک قطعه زمین یا ساختمان را در اختیار دارند. خرید آن ارزان‌تر است، اما فروش، رهن‌گذاری یا ساخت‌وساز معمولاً به رضایت سایر شرکا نیاز دارد.
- Satış Vaadi Sözleşmesi (قرارداد وعده فروش)
- قراردادی رسمی و وعده فروش است که نزد دفتر اسناد رسمی (Noter) تنظیم می‌شود و قیمت، طرح پرداخت و تاریخ تحویل را پیش از انتقال سند مشخص می‌کند؛ این قرارداد در فروش‌های پیش‌فروش (Off-Plan) استاندارد است. درج آن به‌صورت شرح بر سند مالکیت، خریدار را در برابر فروش همان واحد به شخص دیگری محافظت می‌کند.
- Kapora (بیعانه)
- پیش‌پرداختی است که برای خارج کردن یک ملک از بازار، در حین انجام بررسی‌های ثبتی و تنظیم قرارداد، پرداخت می‌شود. رسید کتبی باید قیمت توافق‌شده، مهلت زمانی، و اینکه آیا در صورت منفی بودن نتیجه بررسی‌های حقوقی بیعانه قابل استرداد است یا نه را مشخص کند.
- Web Tapu (پرتال آنلاین ثبت اسناد)
- پرتال آنلاین اداره ثبت اسناد به نشانی webtapu.tkgm.gov.tr است، جایی که مالکان می‌توانند سوابق ثبتی خود را مشاهده کنند، درخواست مدرک دهند، وقت انتقال سند رزرو کنند و یک نماینده را مجاز (وکیل) کنند. این پرتال به خریداران و فروشندگان امکان می‌دهد داده‌های ثبتی را مستقیماً بررسی کنند، به‌جای تکیه بر نسخه‌های کاغذی.
- İntifa Hakkı (حق انتفاع)
- حقی است که بر سند مالکیت ثبت می‌شود و به شخصی غیر از مالک اجازه می‌دهد از ملک استفاده کرده و درآمد آن را دریافت کند، که اغلب برای تمام عمر برقرار است. مالک جدیدی که ملکی را با حق انتفاع باقی‌مانده خریداری می‌کند، تا زمانی که این حق پایان نیابد، نمی‌تواند آزادانه از آن استفاده کند.
- Askeri İzin (مجوز نظامی)
- بررسی امنیتی‌ای است که تأیید می‌کند یک ملک درون منطقه نظامی یا استراتژیک قرار ندارد، جایی که فروش به اتباع خارجی ممنوع است. از سال 2019 اداره ثبت اسناد این استعلام را به‌صورت الکترونیکی و در حین انتقال سند انجام می‌دهد، بنابراین دیگر خریدهای عادی شهری را به تأخیر نمی‌اندازد.
- Yabancıya Satış Sınırları (محدودیت‌های مالکیت خارجی)
- سقف‌های قانونی مالکیت خارجی بر املاک در ترکیه: یک شخص حقیقی خارجی می‌تواند در سطح کشور حداکثر تا 30 هکتار زمین مالک شود، و زمین‌های متعلق به خارجی‌ها نمی‌تواند از 10% مساحت مالکیت خصوصی هر شهرستان بیشتر شود. آپارتمان‌ها و ویلاهای عادی شهری تحت تأثیر این محدودیت‌ها نیستند.
- Yabancı Kimlik Numarası (شماره شناسایی اتباع خارجی)
- شماره شناسایی 11 رقمی است که با 99 شروع می‌شود و به اتباع خارجی دارای اجازه اقامت ترکیه صادر می‌شود. این شماره برای بیمه درمانی، خدمات دولت الکترونیک و بانکداری استفاده می‌شود و با شماره مالیاتی لازم برای خرید ملک متفاوت است.
- Mavi Kart (کارت آبی)
- مدرکی است که به افرادی داده می‌شود که ترک‌تبار به دنیا آمده‌اند و بعداً با اجازه رسمی از تابعیت ترکیه خارج شده‌اند. دارندگان این کارت حق مالکیت ملک، زندگی، کار و ارث بردن در ترکیه را حفظ می‌کنند، اما نمی‌توانند رأی دهند، نامزد انتخابات شوند یا سمت دولتی داشته باشند.
- Yeminli Tercüman (مترجم سوگندخورده)
- مترجمی ثبت‌شده نزد دفتر اسناد رسمی است که در صورتی که خریدار به زبان ترکی صحبت نکند، باید در جلسه امضای سند مالکیت حضور داشته باشد و متن سند و اظهارات طرفین را برای درج در صورت‌جلسه ترجمه کند. اداره ثبت اسناد بدون حضور او انتقال را تکمیل نمی‌کند.
- Noter (دفتر اسناد رسمی)
- دفتر اسناد رسمی ترکیه است که وکالت‌نامه‌ها، ترجمه‌های سوگندخورده، قراردادهای وعده فروش و اسناد شرکتی را تأیید می‌کند. تأیید دفتر اسناد رسمی است که این مدارک را از نظر قانونی در اداره ثبت اسناد، بانک‌ها و ادارات دولتی قابل استفاده می‌سازد.
- FATCA
- قانونی آمریکایی است که بانک‌های سراسر جهان را ملزم می‌کند حساب‌های متعلق به اتباع و مقیمان مالیاتی آمریکا را شناسایی کرده و به سازمان امور مالیاتی آمریکا (IRS) گزارش دهند. به همین دلیل بانک‌های ترکیه هنگام افتتاح حسابی که برای خرید ملک استفاده می‌شود، از خریداران آمریکایی اظهارنامه FATCA (فرم W-9) درخواست می‌کنند.
- Döviz Alım Belgesi (DAB) (گواهی خرید ارز)
- گواهی بانکی‌ای است که اثبات می‌کند ارز خارجی به ترکیه وارد و از طریق یک بانک ترکیه‌ای تبدیل شده است. این مدرک به‌عنوان مدرک الزامی در درخواست تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری و در چندین معافیت مالیاتی ویژه خریداران خارجی مورد نیاز است.
- KDV İstisnası (معافیت مالیات بر ارزش افزوده)
- معافیت از مالیات بر ارزش افزوده (KDV) ترکیه بر فروش اول یک ملک نوساز به خریدار خارجی غیرمقیم است که با ارز خارجی وارد شده به کشور پرداخت می‌کند. اگر ملک پیش از پایان حداقل دوره نگهداری قانونی دوباره فروخته شود، مالیات بر ارزش افزوده به‌صورت عطف‌به‌ماسبق دریافت می‌شود.
- Değer Artış Kazancı Vergisi (مالیات بر عایدی سرمایه)
- مالیاتی است بر سودی که هنگام فروش ملک ظرف پنج سال از خرید آن به دست می‌آید و بر اساس نرخ‌های تصاعدی مالیات بر درآمد، بر تفاوت میان قیمت خرید تعدیل‌شده با تورم و قیمت فروش محاسبه می‌شود. ملکی که بیش از پنج سال نگهداری شده باشد از این مالیات معاف است.
- Kira Geliri Vergisi (مالیات بر درآمد اجاره)
- مالیات بر درآمدی است که از اجاره دریافتی یک ملک در ترکیه اخذ می‌شود و هر ساله در ماه مارس برای سال تقویمی قبل اظهار می‌گردد. اجاره مسکونی از یک مبلغ معافیت سالانه که هر سال بازبینی می‌شود بهره‌مند است، و مالک می‌تواند بین کسر هزینه‌های واقعی یا معافیت مقطوع (نرخ ثابت) را انتخاب کند.
- Kira Getirisi (بازده اجاره)
- اجاره سالانه بیان‌شده به‌صورت درصدی از قیمت خرید است. بازده ناخالص هزینه‌های جاری را نادیده می‌گیرد؛ بازده خالص شارژ ساختمان (Aidat)، بیمه، مالیات، هزینه‌های مدیریت و دوره خالی‌ماندن مورد انتظار را کسر می‌کند، و رقمی است که باید هنگام مقایسه سرمایه‌گذاری‌ها استفاده شود.
- İmar Durumu (وضعیت کاربری زمین)
- گواهی شهرداری‌ای است که نشان می‌دهد یک قطعه زمین چگونه می‌تواند استفاده و بر روی آن ساخت‌وساز انجام شود: کاربری مجاز، حداکثر ارتفاع، نسبت سطح زیربنا و فاصله‌های عقب‌نشینی. هنگام خرید زمین، این مدرک تعیین می‌کند که از نظر قانونی چه چیزی می‌تواند در آنجا ساخته شود، بنابراین اهمیت آن بیش از ظاهر فعلی قطعه زمین است.
- Yapı Denetim (شرکت نظارت بر ساخت‌وساز)
- شرکتی مستقل و دارای مجوز است که یک پروژه ساختمانی را در هر مرحله از طرف دولت بازرسی می‌کند و مطابقت مصالح و کار سازه‌ای با نقشه‌های تأییدشده را بررسی می‌کند. نظارت اجباری است و گزارش‌های آن نشانه کیفیت مهمی برای خریداران ملک‌های پیش‌فروش (در حال ساخت) است.
- Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (2018) (آیین‌نامه زلزله ساختمان ترکیه)
- استاندارد طراحی لرزه‌ای است که از 1 ژانویه 2019 لازم‌الاجرا شده و الزامات سازه‌ای، بتنی و مطالعات ژئوتکنیک خاک را سخت‌گیرانه‌تر کرده است. اینکه یک ساختمان بر اساس آیین‌نامه 2018 طراحی شده باشد، یا بر اساس مقررات قدیمی‌تر 1998 یا 2007، یا پیش از هر یک از آن‌ها، یک بررسی ایمنی تعیین‌کننده است.
- Riskli Yapı (گزارش ساختمان پرخطر)
- تعیین رسمی توسط یک شرکت آزمایش دارای مجوز است که بر اساس نمونه‌های مغزه (کربرداری) و تحلیل سازه‌ای، مشخص می‌کند یک ساختمان الزامات فعلی ایمنی زلزله را برآورده نمی‌کند. این تشخیص به‌صورت شرح بر سند مالکیت ثبت می‌شود و فرآیند نوسازی شهری (Kentsel Dönüşüm) را آغاز می‌کند.
- Kentsel Dönüşüm (نوسازی شهری)
- برنامه‌ای با پشتیبانی دولت تحت قانون شماره 6306 برای تخریب ساختمان‌های در معرض خطر زلزله و بازسازی آن‌ها مطابق با آیین‌نامه‌های فعلی است. مالکان یک واحد در ساختمان نوسازی‌شده، واحدی در پروژه جایگزین دریافت می‌کنند، اما باید انتظار دوره ساختی که سال‌ها طول می‌کشد را داشته باشند.
- Enerji Kimlik Belgesi (EKB) (گواهی عملکرد انرژی)
- گواهی‌ای است که کارایی انرژی یک ساختمان را بر اساس سیستم‌های عایق‌بندی و گرمایش آن، از A تا G درجه‌بندی می‌کند. این گواهی باید هنگام فروش یا اجاره ملک موجود باشد و نشانه سریعی از هزینه‌های آینده گرمایش و سرمایش ارائه می‌دهد.
- Numarataj (مدرک ثبت آدرس)
- مدرکی شهرداری است که نام رسمی خیابان و شماره پلاک یک ساختمان را تأیید می‌کند. این مدرک برای ثبت آدرس، افتتاح اشتراک برق و آب، و درخواست اجازه اقامت بر اساس آن ملک، لازم است.
- Yönetim Planı (اساسنامه/طرح مدیریت ساختمان)
- کتابچه قوانین ثبت‌شده یک آپارتمان یا مجتمع محصور است که برای تمام مالکان الزام‌آور است. این طرح مشخص می‌کند که شارژ (Aidat) چگونه محاسبه می‌شود، فضاهای مشترک برای چه مقاصدی قابل استفاده هستند، و آیا مواردی مانند اجاره کوتاه‌مدت گردشگری یا نگهداری حیوان خانگی مجاز است یا خیر.
- Rezidans (اقامتگاه خدماتی)
- آپارتمانی در ساختمانی به سبک هتل است که خدماتی مانند پذیرش، نگهبانی، نظافت، باشگاه ورزشی و استخر ارائه می‌دهد. واحدهای رزیدانس معمولاً راحت‌تر به مهاجران و مستأجران کوتاه‌مدت اجاره داده می‌شوند، اما شارژ ماهانه (Aidat) به‌طور محسوسی بالاتری نسبت به یک بلوک استاندارد دارند.
- Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi (مجوز آژانس املاک)
- مجوزی است که یک آژانس املاک باید برای فعالیت قانونی در ترکیه داشته باشد؛ این مجوز توسط وزارت تجارت صادر می‌شود و با شماره آن قابل استعلام است. خریداری که از طریق یک واسطه فاقد مجوز کار می‌کند، هیچ نهاد نظارتی برای شکایت در اختیار ندارد.
- Komisyon (کمیسیون)
- کارمزدی است که یک آژانس املاک برای واسطه‌گری در یک معامله فروش دریافت می‌کند. این مبلغ به‌صورت کتبی در قرارداد خدمات توافق می‌شود و مشمول سقفی است که توسط مقررات صنف املاک تعیین شده است؛ خریداران باید از قبل مشخص کنند چه کسی آن را پرداخت می‌کند و آیا مالیات بر ارزش افزوده در آن لحاظ شده است یا خیر.
به توضیحات بیشتری درباره یک اصطلاح نیاز دارید؟ تیم ما با کمال میل کمک می‌کند.
با تیم ما صحبت کنید