مالیات ملک در ترکیه برای خارجی‌ها (2026) — تفکیک کامل هزینه‌ها

نویسنده , بنیان‌گذار و بروکر مسئول ·

2+1 Apartment for Sale in Cihangir, Istanbul, with Airbnb License and Bosphorus View- 3

خلاصه: خارجی‌هایی که در ترکیه ملک دارند چهار نوع مالیات اصلی پرداخت می‌کنند: مالیات یک‌باره انتقال سند مالکیت (تاپو) به میزان 4%، مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi، بین 0.1%–0.6%)، مالیات درآمد اجاره (در صورت اجاره دادن ملک، به‌صورت پلکانی بین 15%–40%) و مالیات عایدی سرمایه (پس از 5 سال، 0%). خریداران خارجی که مستقیماً از سازنده (developer) خرید می‌کنند، در بیشتر موارد از مالیات بر ارزش افزوده (VAT) نیز معاف هستند. درک هر یک از این مالیات‌ها پیش از خرید، از غافلگیری‌های پرهزینه جلوگیری می‌کند.

فهرست مطالب

  1. نمای کلی مالیات ملک برای خارجی‌ها در ترکیه
  2. مالیات انتقال سند مالکیت (Tapu Harcı) — 4%
  3. مالیات بر ارزش افزوده (KDV) — و چرا اکثر خریداران خارجی معاف هستند
  4. مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi) — از 0.1% تا 0.6%
  5. مالیات مسکن‌های گران‌قیمت (Değerli Konut Vergisi)
  6. مالیات درآمد اجاره — آنچه موجران خارجی باید بدانند
  7. مالیات عایدی سرمایه — 0% پس از 5 سال
  8. سایر هزینه‌ها و کارمزدهای زمان خرید
  9. بودجه کل هزینه‌ها: چقدر باید کنار بگذارید
  10. معاهدات اجتناب از مالیات مضاعف
  11. دریافت شماره مالیاتی ترکیه (Vergi Kimlik Numarası)
  12. سؤالات متداول (آماده برای اسکیما)
  13. نکات پایانی و گام‌های بعدی

یکی از رایج‌ترین سؤالاتی که خریداران خارجی پیش از خرید ملک در ترکیه می‌پرسند این است: «واقعاً چقدر مالیات پرداخت خواهم کرد؟»

پاسخ این سؤال به این بستگی دارد که آیا در حال خرید ملک هستید یا از قبل مالک آن هستید، آیا ملک را اجاره می‌دهید، و چه مدت پیش از فروش آن را نگه می‌دارید. این راهنما تمام مالیات‌ها و کارمزدهایی را که باید بدانید—به‌روشنی و با اعداد واقعی—تشریح می‌کند تا بتوانید پیش از خرید، بودجه خود را دقیق برنامه‌ریزی کنید.

اگر می‌خواهید ابتدا آگهی‌های تأییدشده را مشاهده کنید:

خانه‌های برای فروش در ترکیه

1) نمای کلی مالیات ملک برای خارجی‌ها در ترکیه

ترکیه برای اکثر مالیات‌های مرتبط با ملک، نرخ ویژه یا بالاتری نسبت به شهروندان ترکیه برای خارجی‌ها در نظر نمی‌گیرد. استثنای اصلی، کارمزد صدور سند مالکیت (Döner Sermaye) است که خارجی‌ها حدود $130 در برابر $45 برای اتباع ترکیه پرداخت می‌کنند—تفاوتی جزئی.

در ادامه خلاصه‌ای کلی از آنچه با آن روبرو خواهید شد آمده است:

مالیات / کارمزد زمان اعمال نرخ پرداخت‌کننده
مالیات انتقال سند مالکیت (Tapu Harcı) در زمان خرید 4% از ارزش اعلامی خریدار (گاهی با فروشنده تقسیم می‌شود)
مالیات بر ارزش افزوده (KDV) فقط ملک نوساز از سازنده 1%–20% (اکثر خارجی‌ها معاف) خریدار — یا معاف برای خریداران خارجی
حق تمبر هنگام امضای قرارداد 0.1%–0.6% از ارزش قرارداد خریدار
کارمزد صدور تاپو (Döner Sermaye) هنگام دریافت سند مالکیت حدود $130 برای خارجی‌ها خریدار
مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi) هر سال 0.1%–0.6% از ارزش ثبتی (کاداستر) مالک
مالیات مسکن‌های گران‌قیمت اگر ارزش ملک از 17,711,000 لیر ترکیه (آستانه 2026) بیشتر باشد 0.3%–1.0% روی مبلغ مازاد مالک
مالیات درآمد اجاره در صورت اجاره دادن ملک پلکانی، 15%–40% مالک / موجر
مالیات عایدی سرمایه در صورت فروش ظرف 5 سال از خرید 15%–40% روی سود خالص فروشنده
DASK (بیمه زلزله) سالانه — اجباری حدود 2,000–3,000 لیر ترکیه در سال مالک

2) مالیات انتقال سند مالکیت (Tapu Harcı) — 4%

مالیات انتقال سند مالکیت در ترکیه، یا Tapu Harcı، معادل 4% از ارزش رسمی اعلام‌شده ملک است و بزرگ‌ترین هزینه یک‌باره در زمان خرید محسوب می‌شود. طبق قانون، خریدار و فروشنده هرکدام 2% پرداخت می‌کنند، اما بسیاری از فروشندگان کل 4% را به خریدار منتقل می‌کنند. برای ملکی با قیمت $200,000، مبلغ کامل این مالیات $8,000 خواهد بود.

مالیات انتقال سند مالکیت بزرگ‌ترین هزینه یک‌باره‌ای است که در زمان خرید پرداخت می‌کنید. نرخ آن 4% از ارزش رسمی اعلام‌شده ملک است.

طبق قانون، خریدار و فروشنده هرکدام 2% پرداخت می‌کنند. اما در عمل، بسیاری از فروشندگان کل تعهد 4% را به‌عنوان یکی از شرایط معامله به خریدار منتقل می‌کنند. همیشه پیش از امضای هر قراردادی، مشخص کنید هرکس چه سهمی را پرداخت می‌کند.

نکته مهم درباره چرخه ارزش‌گذاری 2026: کمیسیون‌های ارزیابی ترکیه (Takdir Komisyonu) هر چهار سال یک‌بار تشکیل جلسه می‌دهند تا حداقل ارزش هر متر مربع را به تفکیک محله به‌روزرسانی کنند. چرخه 2026–2029 پایه ارزش ثبتی (کاداستر) اعلام‌شده را در بسیاری از مناطق استانبول و آنتالیا نسبت به دوره 2022–2025 به‌طور قابل‌توجهی افزایش داده است. این یعنی پایه محاسبه مالیات انتقال در سال 2026 بالاتر است، حتی اگر قیمت بازار ملک تغییری نکرده باشد. بودجه خود را بر همین اساس در نظر بگیرید.

مثال:

  • قیمت خرید ملک: $200,000
  • مالیات انتقال سند مالکیت (4%): $8,000
  • در صورت پرداخت کامل توسط خریدار: $8,000
  • در صورت تقسیم 50/50: $4,000

3) مالیات بر ارزش افزوده (KDV) — و چرا اکثر خریداران خارجی معاف هستند

مالیات بر ارزش افزوده تنها به ملک نوساز خریداری‌شده مستقیماً از سازنده ترک تعلق می‌گیرد؛ فروش مجدد میان اشخاص حقیقی مشمول این مالیات نیست. نرخ‌ها 1% تا 150 متر مربع، 8% بالاتر از آن، و 20% برای ملک تجاری یا با کاربری دوگانه است. خریداران خارجی که مقیم مالیاتی ترکیه نیستند و مبلغ را با ارز خارجی تبدیل‌شده پرداخت می‌کنند، معاف هستند.

مالیات بر ارزش افزوده در ترکیه تنها به ملک‌های نوساز خریداری‌شده مستقیماً از سازنده تعلق می‌گیرد. ملک‌های دست دوم میان دو شخص حقیقی مشمول این مالیات نمی‌شوند.

نرخ‌های مالیات بر ارزش افزوده برای ملک مسکونی در ترکیه به شرح زیر است:

  • 1% مالیات بر ارزش افزوده — ملک‌های مسکونی تا 150 متر مربع
  • 8% مالیات بر ارزش افزوده — ملک‌های مسکونی بالای 150 متر مربع
  • 20% مالیات بر ارزش افزوده — ملک‌های تجاری و با کاربری دوگانه

معافیت مالیات بر ارزش افزوده برای خریداران خارجی

از سال 2017، اتباع خارجی که ملک را از سازنده ترک خریداری می‌کنند، در صورت احراز هر دو شرط زیر، از پرداخت مالیات بر ارزش افزوده معاف هستند:

  • اقامت ترکیه با اعتبار بیش از 6 ماه نداشته باشند (یعنی مقیم مالیاتی ترکیه نباشند)
  • مبلغ خرید با ارز خارجی پرداخت و از طریق بانک مرکزی ترکیه با مدارک مربوطه (Döviz Alım Belgesi — گواهی خرید ارز خارجی) تبدیل شود

این معافیت یکی از باارزش‌ترین مشوق‌ها برای خریداران خارجی در ترکیه است. برای یک آپارتمان نوساز $200,000 دلاری، معافیت از 8% مالیات بر ارزش افزوده معادل $16,000 صرفه‌جویی است. اگر واجد شرایط هستید، این موضوع را نادیده نگیرید—پیش از انتقال سند، از سازنده و تیم حقوقی خود تأییدیه بخواهید.

پس از تکمیل معامله، خریدارانی که معافیت مالیات بر ارزش افزوده دریافت کرده‌اند می‌توانند برای کسر مالیاتی اقدام کنند. برای واجد شرایط بودن، باید حداقل یک سال پس از دریافت تاپو، مالکیت ملک را حفظ کنید.

4) مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi) — از 0.1% تا 0.6%

هر مالک ملکی در ترکیه، از جمله خارجی‌ها، مالیاتی شهرداری سالانه به نام Emlak Vergisi پرداخت می‌کند. ملک مسکونی با نرخ 0.1%، یا 0.2% در کلان‌شهرهایی مانند استانبول، آنکارا، ازمیر، آنتالیا و بورسا مشمول مالیات می‌شود. ملک تجاری و زمین کشاورزی 0.2%–0.4%، و زمین بایر 0.3%–0.6% پرداخت می‌کنند. پایه محاسبه، ارزش ثبتی (کاداستر) است و در ماه‌های مارس و نوامبر پرداخت می‌شود.

هر مالک ملکی در ترکیه—از جمله خارجی‌ها—مالیات سالانه شهرداری به نام Emlak Vergisi پرداخت می‌کند. این مالیات توسط شهرداری محلی محل وقوع ملک دریافت می‌شود.

نرخ‌ها توسط قانون مالیات بر املاک ترکیه (قانون شماره 1319) تعیین می‌شوند و به نوع ملک و قرارگیری آن در کلان‌شهر یا نه بستگی دارند:

نوع ملک نرخ استاندارد نرخ در کلان‌شهر
مسکونی (konut) 0.1% 0.2%
تجاری (işyeri) 0.2% 0.4%
زمین کشاورزی (arazi) 0.2% 0.4%
زمین بایر (arsa) 0.3% 0.6%

کلان‌شهرها شامل استانبول، آنکارا، ازمیر، آنتالیا، بورسا و 26 شهر بزرگ دیگر می‌شوند. اگر ملک شما در هر یک از این شهرها باشد، نرخ دوبرابرشده اعمال می‌شود.

پایه مالیات، ارزش ثبتی (کاداستر) (ارزش اعلام‌شده برای مقاصد مالیاتی) است، نه قیمت بازار. ارزش‌های ثبتی معمولاً پایین‌تر از قیمت‌های بازار هستند—که قبض‌های مالیات سالانه را نسبت به اروپای غربی نسبتاً کم نگه می‌دارد. با این حال، چرخه ارزش‌گذاری 2026 در حال افزایش ارزش‌های ثبتی در محله‌های پرتقاضا است.

مثال (آپارتمان مسکونی در استانبول):

  • قیمت بازار: $200,000
  • ارزش ثبتی (معمول): $60,000–$90,000
  • Emlak Vergisi سالانه با نرخ 0.2%: $120–$180 در سال

مالیات سالانه ملک در دو قسط پرداخت می‌شود: قسط اول در مارس و قسط دوم در نوامبر. پرداخت را می‌توان در اداره مالیات شهرداری محلی، از طریق شعب بانک‌های ترکیه، یا از طریق درگاه آنلاین شهرداری با استفاده از شماره مالیاتی و شماره تاپو انجام داد.

5) مالیات مسکن‌های گران‌قیمت (Değerli Konut Vergisi)

مالیات مسکن‌های گران‌قیمت ترکیه، Değerli Konut Vergisi، در سال 2019 معرفی شد و تنها به خانه‌هایی تعلق می‌گیرد که ارزش اعلامی آن‌ها طبق آستانه سال 2026 از 17,711,000 لیر ترکیه بیشتر باشد. این مالیات فقط روی مبلغ مازاد بر این آستانه، با نرخ 0.3%، سپس 0.6% بالاتر از 26,567,000 لیر، و 1.0% بالاتر از 35,423,000 لیر محاسبه می‌شود.

مالیات جداگانه‌ای برای مسکن‌های گران‌قیمت در سال 2019 معرفی شد. این مالیات تنها به ملک‌های مسکونی‌ای تعلق می‌گیرد که ارزش اعلامی آن‌ها از 17,711,000 لیر ترکیه (آستانه سال 2026، تقریباً $500,000–$600,000 بسته به نرخ ارز) بیشتر باشد.

این مالیات تنها روی مقدار مازاد بر آستانه، با نرخ‌های پلکانی زیر محاسبه می‌شود:

ارزش مازاد (لیر ترکیه) نرخ
17,711,000 – 26,567,000 لیر ترکیه 0.3%
26,567,000 – 35,423,000 لیر ترکیه 0.6%
بالاتر از 35,423,000 لیر ترکیه 1.0%

اکثر آپارتمان‌ها و ویلاهای استاندارد خریداری‌شده توسط خریداران خارجی به این آستانه نمی‌رسند. این مالیات عمدتاً برای ملک‌های لوکس در مناطق برتر استانبول یا ویلاهای بزرگ ساحلی اهمیت دارد. اگر خرید در سطح پرمیوم را در نظر دارید، پیش از اقدام، ارزش اعلامی را با تیم حقوقی خود تأیید کنید.

6) مالیات درآمد اجاره — آنچه موجران خارجی باید بدانند

درآمد اجاره حاصل از ملک ترکیه‌ای، صرف‌نظر از محل سکونت مالک، در ترکیه مشمول مالیات است؛ با نرخ‌های پلکانی از 15% تا 40%. کارمزد مدیریت، تعمیرات، بیمه (از جمله DASK)، سود وام، Aidat و استهلاک قابل کسر هستند. موجران غیرمقیم باید اظهارنامه سالانه را تا 31 مارس ارائه دهند و اجاره کوتاه‌مدت نیازمند مجوز وزارت گردشگری است.

اگر ملک ترکیه‌ای خود را اجاره دهید، درآمد اجاره صرف‌نظر از محل سکونت شما در ترکیه مشمول مالیات است. غیرمقیم‌ها فقط بر اساس درآمد کسب‌شده از ترکیه مشمول مالیات می‌شوند.

ترکیه مقیاس مالیات بر درآمد پلکانی از 15% تا 40% را روی درآمد خالص اجاره اعمال می‌کند. نرخ‌های سال 2026 به شرح زیر است:

درآمد خالص سالانه اجاره (لیر ترکیه) نرخ مالیات
تا 110,000 لیر ترکیه 15%
110,001 – 230,000 لیر ترکیه 20%
230,001 – 870,000 لیر ترکیه 27%
870,001 – 3,000,000 لیر ترکیه 35%
بالاتر از 3,000,000 لیر ترکیه 40%

هزینه‌های قابل کسر برای موجران خارجی

می‌توانید درآمد مشمول مالیات اجاره خود را با کسر هزینه‌های مجاز زیر کاهش دهید:

  • کارمزد مدیریت ملک
  • هزینه‌های نگهداری و تعمیرات
  • حق بیمه (از جمله DASK)
  • سود وام (در صورت داشتن وام مسکن)
  • Aidat (شارژ ماهانه ساختمان)
  • استهلاک (برای ملک‌های مبله)

موجران خارجی باید اظهارنامه مالیات بر درآمد سالانه خود را در ترکیه تا 31 مارس هر سال ارائه دهند، حتی اگر در این کشور اقامت نداشته باشند. معمولاً یک حسابدار محلی یا شرکت مدیریت ملک این کار را در ازای کارمزد سالانه اندکی انجام می‌دهد.

قوانین مالیاتی اجاره کوتاه‌مدت (Airbnb)

درآمد اجاره کوتاه‌مدت (100 روز یا کمتر در سال) مشمول یک نظام مقرراتی خاص است که در سال 2024 معرفی شد. علاوه بر تعهدات استاندارد مالیات بر درآمد، اپراتورهای اجاره کوتاه‌مدت باید مجوز یا گواهی از وزارت فرهنگ و گردشگری داشته باشند. درآمد اجاره به‌طور کامل با همان نرخ‌های پلکانی مشمول مالیات است. فعالیت بدون مجوز می‌تواند منجر به جریمه شود. اگر استراتژی سرمایه‌گذاری شما شامل درآمد Airbnb است، پیش از ثبت آگهی، واجد شرایط بودن ملک را تأیید کرده و مجوز لازم را دریافت کنید.

برای مدیریت بدون دغدغه اجاره و رعایت الزامات مالیاتی، این صفحه را ببینید:

مدیریت اجاره ملک

7) مالیات عایدی سرمایه — 0% پس از 5 سال

قصد فروش در آینده را دارید؟ برای فرایند کامل، هزینه‌های سمت فروشنده و قاعده 5 ساله مالیات عایدی سرمایه، راهنمای اختصاصی ما درباره فروش ملک در ترکیه به‌عنوان یک خارجی را ببینید.

ترکیه هیچ مالیات عایدی سرمایه‌ای بر ملک فروخته‌شده پس از پنج سال مالکیت وضع نمی‌کند؛ سود به‌طور کامل معاف است. فروش ظرف پنج سال، سود خالص—تعدیل‌شده بر اساس تورم و هزینه‌های معامله—را مشمول همان نرخ‌های پلکانی مالیات بر درآمد از 15%–40% می‌کند. غیرمقیم‌ها تنها در قبال دارایی‌های واقع در ترکیه مسئولیت مالیاتی دارند.

قاعده مالیات عایدی سرمایه ترکیه یکی از سرمایه‌گذار-پسندترین جنبه‌های این بازار است:

  • در صورت فروش پس از 5 سال مالکیت: عایدی سرمایه به‌طور کامل از مالیات معاف است. صفر درصد مالیات بر سود.
  • در صورت فروش ظرف 5 سال: سود خالص (قیمت فروش منهای قیمت خرید، تعدیل‌شده بر اساس تورم و هزینه‌های معامله) با نرخ‌های استاندارد پلکانی مالیات بر درآمد از 15%–40% مشمول مالیات می‌شود.

برای خارجی‌های غیرمقیم، مالیات عایدی سرمایه فقط به دارایی‌های داخل ترکیه تعلق می‌گیرد. سرمایه‌گذاری‌های خارجی بیرون از ترکیه مشمول مالیات عایدی سرمایه ترکیه نمی‌شوند.

کاربرد عملی: اکثر سرمایه‌گذاران خرید-و-نگهداری که قصد فروش نهایی دارند، باید حداقل 5 سال نگهداری را هدف قرار دهند تا کاملاً از مالیات عایدی سرمایه معاف شوند. این موضوع کاملاً با الزام تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری (حداقل خرید $400,000، نگهداری به مدت 3 سال) هم‌خوانی دارد؛ پس از آن می‌توان ملک را دو سال دیگر نیز نگه داشت تا به آستانه معافیت عایدی سرمایه رسید.

8) سایر هزینه‌ها و کارمزدهای زمان خرید

فراتر از مالیات‌ها، خریداران خارجی در ترکیه باید بودجه‌ای برای گزارش ارزیابی به مبلغ $300–$500، هزینه دفترخانه اسناد رسمی $200–$400 برای وکالت‌نامه، مترجم رسمی سوگندخورده $100–$200، بیمه اجباری زلزله DASK تقریباً $60–$90 در سال، هزینه حقوقی 1%–2% از قیمت، و کمیسیون مشاور املاک 2%–3% در نظر بگیرند.

ردیف هزینهمبلغ معمول
گزارش ارزیابی ملک (Ekspertiz Raporu)$300–$500
هزینه دفترخانه (وکالت‌نامه برای خرید غیرحضوری)$200–$400
مترجم رسمی سوگندخورده در اداره ثبت اسناد$100–$200
بیمه اجباری زلزله DASK (سالانه)2,000–3,000 لیر ترکیه (~$60–$90)
هزینه حقوقی / وکیل1%–2% از قیمت خرید، یا هزینه ثابت توافقی
کمیسیون مشاور املاک2%–3% از قیمت خرید

فراتر از مالیات‌های بالا، خریداران خارجی باید در زمان خرید بودجه‌ای برای موارد زیر نیز در نظر بگیرند:

  • گزارش ارزیابی ملک (Ekspertiz Raporu): برای درخواست تابعیت و برخی خریدهای از سازنده لازم است. معمولاً $300–$500.
  • هزینه دفترخانه: در صورت خرید غیرحضوری برای تنظیم وکالت‌نامه لازم است. تقریباً $200–$400 بسته به دفترخانه.
  • مترجم رسمی سوگندخورده: برای افراد غیرترک‌زبان در اداره ثبت اسناد لازم است. تقریباً $100–$200.
  • DASK (بیمه اجباری زلزله): بیمه سالانه اجباری. تقریباً 2,000–3,000 لیر ترکیه در سال (~$60–$90). توجه: DASK تنها بخشی از ارزش بازسازی ملک را پوشش می‌دهد، نه کل ارزش بازار آن.
  • بیمه اختیاری منزل: برای پوشش اثاثیه و کل ساختمان توصیه می‌شود. هزینه بسته به بیمه‌گر و ملک متفاوت است.
  • هزینه حقوقی / وکیل: در صورت استفاده از وکیل محلی برای نظارت بر معامله. معمولاً 1%–2% از قیمت خرید یا هزینه ثابت توافقی از پیش.
  • کمیسیون مشاور املاک: معمولاً 2%–3% از قیمت خرید، که مگر در صورت توافق دیگر، توسط خریدار پرداخت می‌شود.

9) بودجه کل هزینه‌ها: چقدر باید کنار بگذارید

خریدار خارجی‌ای که ملک دست دوم در ترکیه می‌خرد و واجد شرایط معافیت مالیات بر ارزش افزوده است، باید 7%–10% بالاتر از قیمت خرید را برای تمام مالیات‌ها، کارمزدها و هزینه‌های راه‌اندازی بودجه‌بندی کند. تقسیم مالیات انتقال و صرف‌نظر از مشاور املاک می‌تواند این رقم را به حدود 2.5%–3.5% کاهش دهد. بدون معافیت مالیات بر ارزش افزوده، هزینه‌های ملک نوساز می‌تواند از 25% نیز فراتر رود.

بر اساس مالیات‌ها و کارمزدهای بالا، در ادامه بازه بودجه واقع‌بینانه برای خریداران خارجی در سال 2026 آمده است:

سناریو هزینه کل معمول افزون بر قیمت خرید عوامل اصلی
ملک دست دوم، بدون مشاور املاک، معاف از مالیات بر ارزش افزوده، تقسیم مالیات انتقال با فروشنده ~2.5%–3.5% نیمی از 4% مالیات انتقال + کارمزدهای جزئی
ملک دست دوم، با مشاور املاک، مالیات انتقال کامل توسط خریدار ~6%–8% 4% مالیات انتقال + 2%–3% کمیسیون مشاور
نوساز از سازنده، معاف از مالیات بر ارزش افزوده (خریدار خارجی)، با مشاور املاک ~7%–10% 4% مالیات انتقال + مشاور + حقوقی + ارزیابی
نوساز از سازنده، بدون معافیت مالیات بر ارزش افزوده (خریدار ترک یا مقیم) ~10%–25%+ مالیات بر ارزش افزوده (1%–20%) + مالیات انتقال + مشاور + حقوقی

قاعده سرانگشتی: به‌عنوان خریدار خارجی‌ای که ملک دست دوم می‌خرد و واجد شرایط معافیت مالیات بر ارزش افزوده است، 7%–10% بالاتر از قیمت خرید را برای تمام مالیات‌ها، کارمزدها و هزینه‌های راه‌اندازی بودجه‌بندی کنید. برای ملک‌های نوساز با معافیت مالیات بر ارزش افزوده، همین بازه صدق می‌کند. بدون معافیت، هزینه‌ها به‌طور قابل‌توجهی افزایش می‌یابد.

10) معاهدات اجتناب از مالیات مضاعف

ترکیه با بیش از 90 کشور، از جمله ایالات متحده، بریتانیا، آلمان، فرانسه، روسیه و اکثر کشورهای عضو اتحادیه اروپا، موافقت‌نامه‌های اجتناب از مالیات مضاعف امضا کرده است. این موافقت‌نامه‌ها مشخص می‌کنند کدام کشور حق اصلی اخذ مالیات از انواع خاصی از درآمد را دارد.

برای درآمد مرتبط با ملک، اصل کلی در اکثر این موافقت‌نامه‌ها این است که درآمد اجاره حاصل از ملک واقع در ترکیه، در ترکیه مشمول مالیات است. با این حال، موافقت‌نامه ممکن است به شما اجازه دهد مالیات پرداخت‌شده در ترکیه را در برابر بدهی مالیاتی خود در کشور مبدأ تهاتر کنید تا از پرداخت مالیات دوباره روی همان درآمد جلوگیری شود.

پیش از نهایی‌کردن خرید، معاهده مالیاتی میان ترکیه و کشور محل اقامت خود را بررسی کنید. یک مشاور مالیاتی یا شرکت حقوقی محلی می‌تواند خلاصه‌ای مکتوب از تعهدات خاص شما ارائه دهد.

11) دریافت شماره مالیاتی ترکیه (Vergi Kimlik Numarası)

شماره مالیاتی ترکیه، یا Vergi Kimlik Numarası، پیش از هر معامله ملکی الزامی است. این شماره برای افتتاح حساب بانکی ترکیه، تکمیل انتقال سند مالکیت، پرداخت مالیات سالانه ملک، ارائه اظهارنامه درآمد اجاره و اتصال خدمات شهری لازم است. دریافت این شماره رایگان است و در هر اداره مالیات محلی با ارائه گذرنامه، معمولاً ظرف یک روز کاری، امکان‌پذیر است.

پیش از هر معامله ملکی در ترکیه، باید شماره مالیاتی ترکیه دریافت کنید. این شماره برای موارد زیر لازم است:

  • افتتاح حساب بانکی ترکیه
  • تکمیل انتقال سند مالکیت در اداره ثبت اسناد
  • پرداخت مالیات سالانه ملک
  • ارائه اظهارنامه مالیات درآمد اجاره
  • اتصال خدمات شهری (برق، آب، گاز)

این فرایند ساده و رایگان است. می‌توانید آن را حضوری در هر اداره مالیات محلی (Vergi Dairesi) با گذرنامه معتبر، یا در برخی موارد به‌صورت آنلاین از طریق درگاه سازمان امور مالیاتی ترکیه دریافت کنید. این کار کمتر از یک روز کاری زمان می‌برد.

12) سؤالات متداول (آماده برای اسکیما)

آیا خارجی‌ها در ترکیه مالیات ملک پرداخت می‌کنند؟

بله. اتباع خارجی که در ترکیه ملک دارند، همان مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi) شهروندان ترکیه را پرداخت می‌کنند. نرخ آن بسته به نوع ملک و شهر، بین 0.1%–0.6% از ارزش ثبتی است. این مالیات دو بار در سال، در مارس و نوامبر، توسط شهرداری محلی دریافت می‌شود.

آیا خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها مشمول مالیات بر ارزش افزوده است؟

خریداران خارجی‌ای که ملک نوساز را مستقیماً از سازنده می‌خرند، در صورتی که مقیم مالیاتی ترکیه نباشند و مبلغ خرید را با ارز خارجی تبدیل‌شده از طریق بانک مرکزی ترکیه پرداخت کنند، از مالیات بر ارزش افزوده معاف هستند. ملک‌های دست دوم میان اشخاص حقیقی، صرف‌نظر از تابعیت خریدار، مشمول مالیات بر ارزش افزوده نمی‌شوند.

مالیات انتقال سند مالکیت در ترکیه چقدر است؟

مالیات انتقال سند مالکیت (Tapu Harcı) معادل 4% از ارزش رسمی اعلام‌شده ملک است. طبق قانون به‌طور مساوی میان خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود (هرکدام 2%)، اما در عمل خریداران اغلب کل 4% را پرداخت می‌کنند. این بزرگ‌ترین مالیات یک‌باره در زمان خرید است.

اگر ملک ترکیه‌ای خود را بفروشم، آیا مالیات عایدی سرمایه پرداخت می‌کنم؟

اگر بیش از 5 سال مالک ملک بوده باشید، عایدی سرمایه حاصل از فروش در ترکیه کاملاً از مالیات معاف است. اگر ظرف 5 سال بفروشید، سود خالص مشمول مالیات بر درآمد پلکانی با نرخ‌های 15%–40% است.

آیا درآمد اجاره از ملک ترکیه‌ای برای غیرمقیم‌ها مشمول مالیات است؟

بله. مالکان خارجی غیرمقیم بر اساس درآمد اجاره کسب‌شده در ترکیه، با نرخ‌های پلکانی 15%–40% مشمول مالیات هستند. هزینه‌های قابل کسر (کارمزد مدیریت، تعمیرات، بیمه، Aidat) پایه مشمول مالیات را کاهش می‌دهند. اظهارنامه مالیاتی سالانه باید تا 31 مارس هر سال ارائه شود.

هزینه کل خرید ملک در ترکیه برای یک خارجی چقدر است؟

برای خریدار خارجی‌ای که ملک دست دوم می‌خرد و واجد شرایط معافیت مالیات بر ارزش افزوده است، مجموع مالیات‌ها و کارمزدها معمولاً 6%–10% بالاتر از قیمت خرید است. این شامل 4% مالیات انتقال، کمیسیون مشاور، هزینه‌های حقوقی و هزینه‌های ثبت می‌شود. ملک‌های نوساز بدون معافیت مالیات بر ارزش افزوده می‌توانند هزینه کل را به دلیل این مالیات، به 25% یا بیشتر برسانند.

نکات پایانی و گام‌های بعدی

محیط مالیاتی ملک در ترکیه یکی از مساعدترین‌ها برای خریداران خارجی در میان بازارهای سرمایه‌گذاری قابل‌مقایسه است. مالیات‌های سالانه ملک پایین است، معافیت مالیات بر ارزش افزوده در زمان خرید در دسترس است، و معافیت 5 ساله عایدی سرمایه به سرمایه‌گذاران صبور پاداش می‌دهد.

اصلی‌ترین پیچیدگی برای مالکان خارجی، رعایت الزامات درآمد اجاره است—باید اظهارنامه سالانه ارائه شود، اجاره کوتاه‌مدت نیازمند مجوز است، و تعهدات معاهده اجتناب از مالیات مضاعف بسته به تابعیت متفاوت است. همکاری با یک متخصص حقوقی و مالیاتی محلی بیشتر این پیچیدگی را برطرف می‌کند.

گام بعدی شما:

سؤال خاصی درباره مالیات وضعیت خودتان دارید؟ کشور محل اقامت و بودجه خرید خود را برای ما ارسال کنید تا شما را به راهنمایی درست هدایت کنیم.

آگهی‌های منطقه استانبول

همه آگهی‌های منطقه استانبول

مقالات مرتبط