Türkiye'de Yabancılar İçin Emlak Vergisi 2026: Tam Maliyet Rehberi

Özet: Türkiye'de mülk sahibi olan yabancılar dört ana vergi türü öder: bir kerelik tapu devir harcı (4%), yıllık emlak vergisi (Emlak Vergisi, 0.1%–0.6%), mülkü kiraya verirlerse kademeli kira geliri vergisi (15%–40%) ve değer artış kazancı vergisi (5 yıl sonra 0%). Müteahhitten doğrudan satın alan yabancı alıcılar çoğu durumda KDV'den de muaftır. Satın almadan önce her bir vergiyi anlamak, maliyetli sürprizlerin önüne geçer.

İçindekiler

1. Yabancılar için Türkiye'de emlak vergisi genel bakış
2. Tapu devir harcı (Tapu Harcı) — 4%
3. KDV — ve çoğu yabancı alıcının neden muaf olduğu
4. Yıllık emlak vergisi (Emlak Vergisi) — 0.1% ile 0.6% arası
5. Değerli konut vergisi (Değerli Konut Vergisi)
6. Kira geliri vergisi — yabancı ev sahiplerinin bilmesi gerekenler
7. Değer artış kazancı vergisi — 5 yıl sonra 0%
8. Satın alma sırasındaki diğer ücret ve masraflar
9. Toplam maliyet bütçesi: ne kadar ayırmalısınız
10. Çifte vergilendirme anlaşmaları
11. Türk Vergi Kimlik Numaranızı almak
12. SSS (Şema Hazır)
13. Son notlar + sonraki adımlar

Türkiye'de mülk satın almadan önce yabancı alıcıların en sık sorduğu sorulardan biri şudur: "Aslında ne kadar vergi ödeyeceğim?"

Bunun cevabı, mülkü henüz satın alıp almadığınıza, kiraya verip vermeyeceğinize ve satmadan önce ne kadar süre elinizde tutacağınıza göre değişir. Bu rehber, satın almadan önce bütçenizi doğru şekilde planlayabilmeniz için bilmeniz gereken her vergi ve ücreti gerçek rakamlarla, açık bir şekilde ele alır.

Önce doğrulanmış ilanlara göz atmaya hazırsanız:

Türkiye'de Satılık Evler

1) Yabancılar İçin Türkiye'de Emlak Vergisi Genel Bakışı

Türkiye, mülkle ilgili vergilerin çoğunda yabancılardan Türk vatandaşlarına kıyasla özel veya daha yüksek bir oran talep etmez. Buradaki temel istisna, yabancıların yaklaşık $130, Türk vatandaşlarının ise $45 ödediği tapu harcı (Döner Sermaye) ücretidir — küçük bir farktır.

Karşılaşacağınız vergilerin genel bir özeti aşağıdadır:

2) Tapu Devir Harcı (Tapu Harcı) — 4%

Türkiye'nin tapu devir harcı olan Tapu Harcı, resmi olarak beyan edilen mülk değerinin 4%'üdür ve satın alma sırasındaki en büyük tek seferlik maliyettir. Kanunen alıcı ve satıcı bu harcın 2%'sini ayrı ayrı öder, ancak birçok satıcı 4%'ün tamamını alıcıya yansıtır. $200,000 değerindeki bir mülkte toplam tutar $8,000'dir.

Tapu devir harcı, satın alma sırasında ödeyeceğiniz en büyük tek seferlik maliyettir. Oran, resmi olarak beyan edilen mülk değerinin 4%'üdür.

Kanunen alıcı ve satıcı bu oranın 2%'sini öder. Uygulamada ise birçok satıcı, 4%'lük yükümlülüğün tamamını anlaşmanın bir şartı olarak alıcıya devreder. Herhangi bir sözleşmeyi imzalamadan önce kimin hangi payı ödeyeceğini mutlaka teyit edin.

2026 değerleme dönemiyle ilgili önemli not: Türkiye'nin Takdir Komisyonları, mahalle bazında asgari metrekare değerlerini güncellemek üzere her dört yılda bir toplanır. 2026–2029 dönemi, birçok İstanbul ve Antalya ilçesinde beyan edilen vergi değeri tabanını 2022–2025 dönemine kıyasla önemli ölçüde artırmıştır. Bu, mülkün piyasa fiyatı değişmemiş olsa bile 2026'da tapu harcı hesaplama tabanının daha yüksek olacağı anlamına gelir. Bütçenizi buna göre planlayın.

Örnek:

• Mülk satın alma fiyatı: $200,000
• Tapu devir harcı (4%): $8,000
• Alıcı tamamını öderse: $8,000
• 50/50 paylaşılırsa: $4,000

3) KDV (VAT) — Çoğu Yabancı Alıcı Neden Muaf?

KDV yalnızca doğrudan bir Türk müteahhitten satın alınan yeni inşaat mülklere uygulanır; özel şahıslar arasındaki ikinci el satışlarda KDV söz konusu değildir. Oranlar 150 metrekareye kadar 1%, üzerinde 8%, ticari veya çift amaçlı mülklerde ise 20%'dir. Türkiye'de vergi mükellefi olmayan ve ödemeyi döviz olarak yapan yabancı alıcılar muaftır.

Türkiye'de KDV, yalnızca doğrudan bir müteahhitten satın alınan yeni inşaat mülklere uygulanır. İki özel şahıs arasındaki ikinci el mülk satışlarında KDV alınmaz.

Türkiye'de konut tipi mülkler için KDV oranları şöyledir:

• 1% KDV — 150 metrekareye kadar olan konutlar
• 8% KDV — 150 metrekarenin üzerindeki konutlar
• 20% KDV — ticari ve çift amaçlı mülkler

Yabancı Alıcılar İçin KDV Muafiyeti

2017'den bu yana, bir Türk müteahhitten gayrimenkul satın alan yabancı uyruklular, aşağıdaki iki koşulu birden karşılamaları halinde KDV ödemekten muaftır:

• 6 aydan uzun süreli geçerli bir Türk oturma izni bulunmamalıdır (yani Türkiye'de vergi mükellefi olmamalıdırlar)
• Satın alma bedeli döviz olarak ödenmeli ve gerekli belgelerle (Döviz Alım Belgesi) Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası üzerinden bozdurulmalıdır

Bu muafiyet, Türkiye'deki yabancı alıcılar için en değerli teşviklerden biridir. $200,000 değerindeki yeni bir dairede 8% KDV'den kaçınmak $16,000 tasarruf sağlar. Bu şartları karşılıyorsanız bunu göz ardı etmeyin — devirden önce müteahhitten ve hukuk ekibinizden teyit isteyin.

Satış tamamlandıktan sonra, KDV muafiyeti alan alıcılar vergi indirimi için başvurabilir. Bunun için mülkün mülkiyetini TAPU'yu aldıktan sonra en az bir yıl boyunca elde tutmanız gerekir.

4) Yıllık Emlak Vergisi (Emlak Vergisi) — 0.1% ile 0.6% Arası

Yabancılar dahil Türkiye'deki her mülk sahibi, Emlak Vergisi adı verilen yıllık bir belediye vergisi öder. Konutlar 0.1% oranında, İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa gibi büyükşehirlerde ise 0.2% oranında vergilendirilir. Ticari mülkler ve arazi 0.2%–0.4%, arsalar ise 0.3%–0.6% öder. Vergi tabanı vergi değeridir ve Mart ile Kasım aylarında ödenir.

Yabancılar dahil Türkiye'deki her mülk sahibi, Emlak Vergisi adı verilen yıllık bir belediye emlak vergisi öder. Bu vergi, mülkün bulunduğu yerdeki belediye tarafından tahsil edilir.

Oranlar, Türkiye'nin Emlak Vergisi Kanunu (1319 Sayılı Kanun) tarafından belirlenir ve mülkün türüne ile büyükşehir sınırları içinde olup olmadığına göre değişir:

Büyükşehirler arasında İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Bursa ve 26 diğer büyük şehir bulunur. Mülkünüz bu şehirlerden birindeyse, iki katına çıkan oran uygulanır.

Vergi tabanı piyasa fiyatı değil, vergi değeridir (vergi amaçlı beyan edilen değer). Vergi değerleri genellikle piyasa fiyatlarından düşüktür — bu da yıllık vergi tutarlarını Batı Avrupa'ya kıyasla oldukça makul seviyede tutar. Ancak 2026 değerleme dönemi, talebin yüksek olduğu mahallelerde vergi değerlerini artırmaktadır.

Örnek (İstanbul'da bir konut dairesi):

• Piyasa fiyatı: $200,000
• Vergi değeri (tipik): $60,000–$90,000
• 0.2% oranında yıllık Emlak Vergisi: yılda $120–$180

Yıllık emlak vergisi iki taksitte ödenir: ilki Mart, ikincisi Kasım ayında. Ödeme, yerel belediyenin vergi dairesinde, Türk banka şubeleri aracılığıyla veya Vergi Kimlik Numaranız ile TAPU numaranızı kullanarak belediyenin çevrimiçi portalından yapılabilir.

5) Değerli Konut Vergisi (High-Value Residence Tax)

Türkiye'nin değerli konut vergisi olan Değerli Konut Vergisi, 2019'da yürürlüğe girmiştir ve yalnızca beyan edilen değeri 2026 eşiğine göre TRY 17,711,000'i aşan konutlara uygulanır. Vergi yalnızca bu sınırın üzerindeki tutar üzerinden alınır: 0.3%, ardından TRY 26,567,000'in üzerinde 0.6% ve TRY 35,423,000'in üzerinde 1.0%.

2019'da ayrı bir değerli konut vergisi yürürlüğe girmiştir. Bu vergi, yalnızca beyan edilen değeri TRY 17,711,000'i (2026 eşiği, döviz kuruna bağlı olarak yaklaşık $500,000–$600,000) aşan konutlara uygulanır.

Vergi, yalnızca eşiğin üzerindeki değer üzerinden aşağıdaki kademeli oranlarla hesaplanır:

Yabancı alıcıların satın aldığı standart daire ve villaların çoğu bu eşiğe ulaşmaz. Bu vergi öncelikle İstanbul'un gözde semtlerindeki üst segment mülkler veya büyük sahil villaları için geçerlidir. Üst segment bir satın alma düşünüyorsanız, işleme devam etmeden önce beyan edilecek değeri hukuk ekibinizle teyit edin.

6) Kira Geliri Vergisi — Yabancı Ev Sahiplerinin Bilmesi Gerekenler

Türk mülkünden elde edilen kira geliri, sahibi ülkede yaşasın ya da yaşamasın Türkiye'de 15%'ten 40%'e kadar kademeli oranlarla vergilendirilir. Yönetim ücretleri, tamirat, DASK dahil sigorta, kredi faizi, Aidat ve amortisman gider olarak düşülebilir. Türkiye'de ikamet etmeyen ev sahipleri 31 Mart'a kadar yıllık beyanname vermek zorundadır ve kısa süreli kiralama için turizm bakanlığından izin gerekir.

Türkiye'deki mülkünüzü kiraya verirseniz, orada yaşayıp yaşamadığınıza bakılmaksızın kira geliri Türkiye'de vergiye tabidir. Türkiye'de ikamet etmeyenler yalnızca Türkiye kaynaklı gelirleri üzerinden vergilendirilir.

Türkiye, net kira gelirine 15%'ten 40%'e kadar kademeli bir gelir vergisi tarifesi uygular. 2026 için oranlar şöyledir:

Yabancı Ev Sahipleri İçin İndirilebilir Giderler

Aşağıdakiler dahil, izin verilen giderleri düşerek vergiye tabi kira gelirinizi azaltabilirsiniz:

• Mülk yönetim ücretleri
• Bakım ve tamirat giderleri
• Sigorta primleri (DASK dahil)
• Kredi faizi (konut kredisi kullanılıyorsa)
• Aidat (aylık bina bakım ücretleri)
• Amortisman (eşyalı mülkler için)

Yabancı ev sahipleri, ülkede ikamet etmeseler bile her yıl 31 Mart'a kadar Türkiye'de yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorundadır. Bu işlem genellikle yerel bir muhasebeci veya mülk yönetim firması tarafından düşük bir yıllık ücret karşılığında halledilir.

Kısa Süreli Kiralama (Airbnb) Vergi Kuralları

Kısa süreli kiralama geliri (yılda 100 gün veya daha az), 2024'te yürürlüğe giren özel bir düzenleme kapsamına girer. Standart gelir vergisi yükümlülüklerine ek olarak, kısa süreli kiralama işletmecilerinin Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan bir izin veya belge alması gerekir. Kira geliri aynı kademeli oranlarla tam olarak vergiye tabidir. İzinsiz faaliyet göstermek para cezasına yol açabilir. Yatırım stratejiniz Airbnb gelirini de kapsıyorsa, mülkün uygunluğunu teyit edin ve ilana çıkmadan önce gerekli izni alın.

Kiracıyla uğraşmadan kiralama yönetimi ve vergi uyumu için:

Kiralık Mülk Yönetimi

7) Değer Artış Kazancı Vergisi — 5 Yıl Sonra 0%

İleride satmayı mı planlıyorsunuz? Süreç, satıcı tarafındaki maliyetler ve 5 yıllık değer artış kazancı kuralının tamamı için yabancılar için Türkiye'de mülk satışı rehberimize göz atın.

Türkiye, beş yıllık mülkiyet süresinin ardından satılan mülklerden değer artış kazancı vergisi almaz; kâr tamamen muaftır. Beş yıl içinde satış yapılması durumunda, enflasyona ve işlem maliyetlerine göre düzeltilmiş net kazanç, aynı kademeli 15%–40% gelir vergisi oranlarıyla vergilendirilir. Türkiye'de ikamet etmeyenler yalnızca Türkiye içindeki varlıklardan sorumludur.

Türkiye'nin değer artış kazancı kuralı, piyasanın yatırımcı dostu yönlerinden biridir:

• Mülkiyetin 5. yılından sonra satarsanız: değer artış kazancı vergiden tamamen muaftır. Kâr üzerinden sıfır vergi.
• 5 yıl içinde satarsanız: net kazanç (satış fiyatından alış fiyatının çıkarılması, enflasyon ve işlem maliyetlerine göre düzeltilmiş hali) standart kademeli 15%–40% gelir vergisi oranlarıyla vergilendirilir.

Türkiye'de ikamet etmeyen yabancılar için değer artış kazancı vergisi yalnızca Türkiye içindeki varlıklara uygulanır. Türkiye dışındaki yabancı yatırımlar Türk değer artış kazancı vergisine tabi değildir.

Pratik sonuç: Sonunda satmayı planlayan al-ve-tut yatırımcılarının çoğu, değer artış kazancı vergisinden tamamen kaçınmak için en az 5 yıl elde tutmayı hedeflemelidir. Bu, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı şartıyla (en az $400,000'lik satın alma, 3 yıl elde tutma) da uyumludur; bu sürenin ardından mülk, değer artış kazancı muafiyet eşiğine ulaşmak için iki yıl daha elde tutulabilir.

8) Satın Alma Sırasındaki Diğer Ücret ve Masraflar

Vergilerin ötesinde, Türkiye'deki yabancı alıcılar $300–$500 tutarında bir ekspertiz raporu, vekaletname için $200–$400 noter ücreti, $100–$200 arası yeminli tercüman ücreti, yılda yaklaşık $60–$90 tutarında zorunlu DASK deprem sigortası, fiyatın 1%–2%'si oranında avukatlık ücreti ve 2%–3% oranında emlakçı komisyonu için bütçe ayırmalıdır.

Yukarıdaki vergilerin ötesinde, yabancı alıcılar satın alma sırasında aşağıdakiler için de bütçe ayırmalıdır:

• Ekspertiz Raporu (mülk değerleme raporu): Vatandaşlık başvuruları ve bazı müteahhit satın almaları için gereklidir. Genellikle $300–$500.
• Noter ücretleri: Uzaktan satın alıyorsanız vekaletname için gereklidir. Notere bağlı olarak yaklaşık $200–$400.
• Yeminli tercüman: Türkçe bilmeyenler için tapu dairesinde gereklidir. Yaklaşık $100–$200.
• DASK (zorunlu deprem sigortası): Zorunlu yıllık sigortadır. Yılda yaklaşık 2,000–3,000 TRY (~$60–$90). Not: DASK, mülkün tam piyasa değerini değil, yalnızca yeniden yapım değerinin bir kısmını karşılar.
• İsteğe bağlı konut sigortası: Eşya ve tam bina teminatı için tavsiye edilir. Maliyet sigorta şirketine ve mülke göre değişir.
• Avukatlık / hukuki danışmanlık ücreti: İşlemi takip etmesi için yerel bir avukat kullanıyorsanız. Genellikle satın alma fiyatının 1%–2%'si veya önceden anlaşılan sabit bir ücret.
• Emlakçı komisyonu: Aksi kararlaştırılmadıkça alıcı tarafından ödenen, genellikle satın alma fiyatının 2%–3%'ü.

9) Toplam Maliyet Bütçesi: Ne Kadar Ayırmalısınız

Türkiye'de ikinci el bir mülk satın alan ve KDV muafiyetine hak kazanan bir yabancı alıcı, tüm vergiler, ücretler ve kurulum maliyetleri için satın alma fiyatının üzerine 7%–10% bütçe ayırmalıdır. Tapu harcını paylaşmak ve emlakçı kullanmamak bu oranı yaklaşık 2.5%–3.5%'e düşürebilir. KDV muafiyeti olmadan, yeni inşaat maliyetleri 25%'i aşabilir.

Yukarıdaki vergi ve ücretlere dayanarak, 2026'da yabancı alıcılar için gerçekçi bir bütçe aralığı şöyledir:

Genel kural: İkinci el bir mülk satın alan ve KDV muafiyetine hak kazanan bir yabancı alıcı olarak, tüm vergiler, ücretler ve kurulum maliyetleri için satın alma fiyatının üzerine 7%–10% bütçe ayırın. KDV muafiyeti bulunan yeni inşaatlar için de aynı aralık geçerlidir. KDV muafiyeti olmadan maliyetler önemli ölçüde artar.

10) Çifte Vergilendirme Anlaşmaları

Türkiye, Amerika Birleşik Devletleri, Birleşik Krallık, Almanya, Fransa, Rusya ve çoğu AB üyesi ülke dahil olmak üzere 90'dan fazla ülkeyle çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması imzalamıştır. Bu anlaşmalar, belirli gelir türlerini vergilendirme konusunda öncelikli hakka hangi ülkenin sahip olduğunu belirler.

Mülkle ilgili gelirler için çoğu anlaşmadaki genel ilke, Türkiye'de bulunan bir mülkten elde edilen kira gelirinin Türkiye'de vergilendirilmesidir. Ancak anlaşma, Türkiye'de ödediğiniz vergiyi kendi ülkenizdeki vergi yükümlülüğünüzden mahsup etmenize izin vererek, aynı gelirden iki kez vergilendirilmenizi önleyebilir.

Satın almanızı kesinleştirmeden önce, Türkiye ile ikamet ettiğiniz ülke arasındaki vergi anlaşmasını teyit edin. Yerel bir vergi danışmanı veya hukuk firması, size özel yükümlülüklerinizin yazılı bir özetini sunabilir.

11) Türk Vergi Kimlik Numaranızı Almak (Vergi Kimlik Numarası)

Herhangi bir mülk işleminden önce bir Türk Vergi Kimlik Numarası, yani Vergi Kimlik Numarası gereklidir. Bu numara, Türk banka hesabı açmak, tapu devrini tamamlamak, yıllık emlak vergisi ödemek, kira geliri beyannamesi vermek ve abonelik bağlatmak için gereklidir. Numara ücretsizdir, pasaportla herhangi bir yerel vergi dairesinden genellikle bir iş günü içinde alınır.

Türkiye'de herhangi bir mülk işleminden önce bir Türk Vergi Kimlik Numarası edinmeniz gerekir. Bu numara şunlar için gereklidir:

• Türk banka hesabı açmak
• Tapu Sicil Müdürlüğü'nde tapu devrini tamamlamak
• Yıllık emlak vergisi ödemek
• Kira geliri vergisi beyannamesi vermek
• Abonelik bağlatmak (elektrik, su, doğalgaz)

Süreç basit ve ücretsizdir. Geçerli bir pasaportla herhangi bir yerel vergi dairesinden (Vergi Dairesi) şahsen alabilir, bazı durumlarda ise Türkiye Gelir İdaresi Başkanlığı'nın çevrimiçi portalı üzerinden edinebilirsiniz. Bir iş gününden daha az sürer.

12) SSS (Şema Hazır)

Yabancılar Türkiye'de emlak vergisi öder mi?

Evet. Türkiye'de mülk sahibi olan yabancı uyruklular, Türk vatandaşlarıyla aynı yıllık emlak vergisini (Emlak Vergisi) öder. Oran, mülk türüne ve şehre bağlı olarak vergi değerinin 0.1%–0.6%'sıdır. Yerel belediye tarafından yılda iki kez, Mart ve Kasım aylarında tahsil edilir.

Yabancılar için Türkiye'de mülk alımlarında KDV var mı?

Doğrudan bir müteahhitten yeni inşaat mülk satın alan yabancı alıcılar, Türkiye'de vergi mükellefi olmamaları ve satın alma bedelini Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası üzerinden bozdurulan döviz ile ödemeleri koşuluyla KDV'den muaftır. Özel şahıslar arasındaki ikinci el mülk satışlarında, alıcının uyruğuna bakılmaksızın KDV alınmaz.

Türkiye'de tapu devir harcı ne kadardır?

Tapu devir harcı (Tapu Harcı), resmi olarak beyan edilen mülk değerinin 4%'üdür. Kanunen alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaştırılır (her biri 2%), ancak uygulamada alıcılar genellikle 4%'ün tamamını öder. Bu, satın alma sırasındaki en büyük tek seferlik vergidir.

Türk mülkümü satarsam değer artış kazancı vergisi öder miyim?

Mülke 5 yıldan uzun süredir sahipseniz, satıştan elde edilen değer artış kazancı Türkiye'de vergiden tamamen muaftır. 5 yıl içinde satarsanız, net kazanç 15%–40% oranlarında kademeli gelir vergisine tabidir.

Türk mülkünden elde edilen kira geliri, Türkiye'de ikamet etmeyenler için vergiye tabi midir?

Evet. Türkiye'de ikamet etmeyen yabancı sahipler, Türkiye'de elde ettikleri kira geliri üzerinden 15%–40% kademeli oranlarla vergilendirilir. İndirilebilir giderler (yönetim ücretleri, tamirat, sigorta, Aidat) vergiye tabi tutarı azaltır. Her yıl 31 Mart'a kadar yıllık vergi beyannamesi verilmelidir.

Yabancı olarak Türkiye'de mülk satın almanın toplam maliyeti nedir?

İkinci el bir mülk satın alan ve KDV muafiyetine hak kazanan bir yabancı alıcı için, toplam vergi ve ücretler genellikle satın alma fiyatının üzerine 6%–10% tutarındadır. Buna 4% tapu harcı, emlakçı komisyonu, avukatlık ücretleri ve tescil masrafları dahildir. KDV muafiyeti olmayan yeni inşaatlarda, KDV nedeniyle toplam maliyetler 25% veya daha fazlasına çıkabilir.

Son Notlar + Sonraki Adımlar

Türkiye'nin emlak vergisi ortamı, benzer yatırım piyasaları arasında yabancı alıcılar için en elverişli olanlardan biridir. Yıllık emlak vergileri düşüktür, satın alma sırasında KDV muafiyeti mevcuttur ve 5 yıllık değer artış kazancı muafiyeti sabırlı yatırımcıları ödüllendirir.

Yabancı mülk sahipleri için en karmaşık konu kira geliri uyumluluğudur — yıllık beyanname verilmesi gerekir, kısa süreli kiralamalar izin gerektirir ve çifte vergilendirme anlaşması yükümlülükleri uyruğa göre değişir. Yerel bir hukuk ve vergi uzmanıyla çalışmak bu karmaşıklığın büyük bölümünü ortadan kaldırır.

Sonraki adımınız:

• Doğrulanmış ilanlara göz atın: Türkiye'de Satılık Evler
• Satın alma sürecinin tamamını öğrenin: Satın Alma Rehberi
• Kiralama tarafını bize bırakın: Kiralık Mülk Yönetimi

Durumunuzla ilgili vergiler hakkında özel bir sorunuz mu var? Bize ikamet ettiğiniz ülkeyi ve satın alma bütçenizi bildirin, sizi doğru rehberliğe yönlendirelim.