Türkiye'de Yabancı Olarak Gayrimenkul Satışı (2026): Süreç, Maliyetler ve Değer Artış Vergisi

Evet, yabancılar Türkiye'de mülklerini serbestçe satabilir ve alıcı bulunduktan sonra satışların çoğu 1–3 ay içinde tamamlanır. Süreç, satın alımlarda kullanılan aynı Tapu Sicil (TAPU) sistemi üzerinden yürür, vekaletnameyle uzaktan tamamlanabilir ve çoğu satıcının planlaması gereken tek vergi, mülkü beş yıl elde tuttuğunuzda %0'a düşen değer artış (kapital kazanç) vergisidir.

Satış Süreci, Adım Adım

Yabancı veya Türk bir alıcıya satış yaparken aynı temel adımlar izlenir:

1. Güncel bir değerleme alın. CMB lisanslı bir eksperin raporu, gerçekçi bir satış fiyatı belirlemenizi sağlar ve genellikle alıcının bankası veya avukatı tarafından talep edilir.
2. Bir emlakçıyla listeleyin veya doğrudan satın. Emlakçılar genellikle satıcıdan %2 + KDV ücret alır (yeniden satış işlemlerinde alıcıdan da ayrıca %2 + KDV alınır).
3. Bir teklifi kabul edin ve şartları belirleyin. Ön satış sözleşmesi yaygındır ancak yasal olarak zorunlu değildir — bağlayıcı adım Tapu Sicil devridir.
4. Varsa ipotek veya haczi kaldırın. Tapu sicili devri işleme alınmadan önce tapunun her türlü takyidattan arınmış olması gerekir.
5. Tapu Sicilinde (TAPU) devri gerçekleştirin. Her iki taraf da (veya vekaletname temsilcileri) hazır bulunur, tapu harcı ödenir ve mülkiyet aynı gün el değiştirir.

Seyahat edemiyorsanız, noter onaylı bir vekaletname bir avukatın sizin adınıza her adımı tamamlamasını sağlar — uzaktan alım yapan alıcıların kullandığı mekanizmanın tam tersi.

Satmanın Maliyeti Nedir

Tapu harcı geleneksel olarak alıcı tarafından karşılandığından, satıcıların aslında bütçelemesi gereken iki kalem emlakçı komisyonu ve varsa değer artış vergisidir.

Değer Artış Vergisi: 5 Yıl Kuralı

Türkiye, beş tam yıllık mülkiyetin ardından satılan gayrimenkullerden değer artış vergisi almaz — kârın tamamı muaftır. Beş yıl dolmadan satarsanız, net kazanç (satış fiyatından alım fiyatı ve belgelenmiş masrafların düşülmesiyle bulunur) Türkiye'nin kademeli gelir vergisi oranlarına göre, toplam kazanca bağlı olarak %15–%40 arasında olağan gelir olarak vergilendirilir.

Bu, Türkiye'yi uzun vadeli yatırımcılar için cazip kılan aynı 5 yıllık muafiyettir: çıkışınızı buna göre planlayın; satışın kendisi, orijinal satın alma maliyetlerinizin üzerine hiçbir Türk vergi yükü eklemez.

ABD Vatandaşıysanız: Beyan Yükümlülüğü Yine Geçerlidir

Türk muafiyeti yalnızca Türk vergi mevzuatını ilgilendirir. ABD vatandaşları ve yeşil kart sahipleri, Türkiye satışı vergilendirse de vergilendirmese de değer artış kazancını ABD federal beyannamelerinde (Form 8949 ve Schedule D) bildirmek zorundadır — ABD, dünya genelindeki geliri vergilendirir. Türkiye–ABD vergi anlaşmasına aşina bir ABD vergi uzmanı, (5 yıl içinde sattıysanız) ödenen Türk vergisinin ABD'de ödenecek vergiye karşı nasıl mahsup edildiğini teyit edebilir.

Vatandaşlık İçin Aldığınız Mülkü mü Sattınız? Önce Bunu Okuyun

Türkiye'nin yatırımla vatandaşlık programı, uygun mülkün satın alma tarihinden itibaren asgari 3 yıl elde tutulmasını şart koşar. Bu süreden önce satmak — hatta devri kararlaştırılmış bir şekilde listelemek bile — bekleyen bir başvuruyu veya bazı durumlarda zaten verilmiş bir vatandaşlığı tehlikeye atabilir. Mülkünüzü vatandaşlık amacıyla satın aldıysanız, herhangi bir teklifi kabul etmeden önce tam elde tutma süreniz dolmuş mu diye teyit edin; güncel kurallar için 2026'da Yatırımla Türk Vatandaşlığı rehberimize bakın.

Sık Sorulan Sorular