İstanbul'da Kentsel Dönüşüm: Mülk Sahiplerinin Bilmesi Gerekenler

Kentsel dönüşüm, Türkiye'nin deprem riski taşıdığı belirlenen binaları yıkıp yeniden inşa etmeye yönelik yasal çerçevesidir; bu çerçeve Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında 6306 sayılı Kanun'a dayanır. Özellikle İstanbul'da olmak üzere, eski apartman binalarının alıcıları için bu sürecin nasıl işlediğini anlamak önemlidir, çünkü bu süreç zaten sahip olduğunuz veya satın almayı düşündüğünüz bir binayı etkileyebilir.

Bir Bina Nasıl "Riskli" İlan Edilir

Bir "riskli yapı" tespiti, genellikle bir malik veya yetkili makamlar tarafından talep edilen ve bu amaçla lisanslı bir kurum tarafından yürütülen teknik bir yapısal değerlendirmenin ardından yapılır. Bina, güncel mühendislik standartlarına göre deprem riski taşıdığı tespit edilirse resmi olarak riskli yapı olarak kaydedilir; bu da 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yasal dönüşüm sürecini başlatır.

Çoğunluk Kararı Kuralı

Bir bina riskli ilan edildikten sonra, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi, maliklere — kafa sayısına göre basit bir çoğunlukla değil, mülkiyet hissesine göre hesaplanan salt çoğunlukla — yıkım, yeniden inşa, hisse satışı veya kat karşılığı/hasılat paylaşımı düzenlemeleri yoluyla yeniden geliştirme konusunda karar verme yetkisi tanır. Bu çoğunluk kararı, bina genelini bağlar.

Çoğunluk kararına katılmayan malikler, kararın koşulları hakkında resmi olarak bilgilendirilir. Bildirim süresi içinde hâlâ kabul etmezlerse, hisseleri — önce anlaşmaya varan diğer maliklere, değerlendirilen piyasa fiyatından daha düşük olmayan bir değerle — satılabilir; diğer maliklere satış tamamlanmazsa nihai olarak ilgili kamu kurumuna satılabilir. Başka bir ifadeyle, bir bina yasal olarak riskli ilan edildikten sonra bir azınlık malik grubu, çoğunluk kararını süresiz olarak engelleyemez.

Eski Bir Daire Satın Alıyorsanız Bunun Anlamı

• Binanın herhangi bir riskli yapı değerlendirme geçmişi veya malikler arasında devam eden bir dönüşüm tartışması olup olmadığını satın almadan önce sorun — bu, hem kısa vadeli planları hem de uzun vadeli değeri doğrudan etkiler.
• Satın almanızdan sonra diğer malikler bir riskli yapı değerlendirmesi başlatırsa, gelecekteki bir çoğunluk kararında azınlık malik durumuna düşebileceğinizi unutmayın — bu, bir bina yasal koşulları karşıladıktan sonra vazgeçilemeyecek bir yasa özelliğidir.
• Kentsel dönüşüm, değer için otomatik olarak kötü bir haber değildir — birçok yeniden geliştirme projesi, bazen değer artışıyla birlikte modern, mevzuata uygun bir yeni daire sunar, ancak süreç zaman alır ve inşaat sırasında başka bir yere taşınmayı gerektirir.

Sıkça Sorulan Sorular