Transformation urbaine à Istanbul (Kentsel Dönüşüm) : ce que les propriétaires doivent savoir

La transformation urbaine (kentsel dönüşüm) est le cadre juridique turc permettant de démolir et reconstruire les bâtiments identifiés comme présentant un risque sismique, en vertu de la loi n° 6306 relative à la transformation des zones à risque de catastrophe. Pour les acheteurs d'immeubles anciens — notamment à Istanbul — comprendre le fonctionnement de ce processus est important, car il peut affecter un bâtiment que vous possédez déjà ou envisagez d'acheter.

Comment un bâtiment est désigné « à risque »

Une détermination « riskli yapı » (bâtiment à risque) est établie à la suite d'une expertise structurelle technique, généralement demandée par un propriétaire ou les autorités, réalisée par un organisme agréé à cet effet. Si le bâtiment est jugé présenter un risque sismique au regard des normes d'ingénierie actuelles, il est officiellement enregistré comme à risque, ce qui engage le processus légal de transformation prévu par la loi n° 6306.

La règle de décision majoritaire

Une fois un bâtiment désigné à risque, l'article 6 de la loi n° 6306 permet aux propriétaires de décider — par une majorité absolue calculée selon les parts de propriété, et non par simple décompte des personnes — de la démolition, de la reconstruction, de la vente des parts, ou de la réhabilitation via des accords de type logement contre terrain ou de partage des revenus. Cette décision majoritaire s'impose à l'ensemble du bâtiment.

Les propriétaires qui ne se joignent pas à la décision majoritaire sont formellement informés de ses conditions. S'ils n'y consentent toujours pas dans le délai de notification, leur part peut être vendue — d'abord aux propriétaires ayant accepté la décision, à une valeur non inférieure à son prix de marché évalué, ou en dernier recours à l'autorité publique compétente si aucune vente aux autres propriétaires n'est conclue. En d'autres termes, une minorité de propriétaires ne peut pas bloquer indéfiniment une décision majoritaire une fois qu'un bâtiment est légalement désigné à risque.

Ce que cela signifie si vous achetez un appartement ancien

• Demandez si le bâtiment a déjà fait l'objet d'une évaluation de risque ou si une discussion sur la transformation est active entre les propriétaires avant d'acheter — cela affecte directement à la fois vos projets à court terme et la valeur à long terme.
• Sachez que vous pourriez devenir un propriétaire minoritaire dans une future décision majoritaire si d'autres propriétaires engagent une évaluation de risque après votre achat — c'est une caractéristique de la loi, dont on ne peut pas s'exclure une fois qu'un bâtiment y est éligible.
• La transformation urbaine n'est pas automatiquement une mauvaise nouvelle pour la valeur — de nombreux projets de réhabilitation livrent un logement moderne et conforme aux normes, parfois avec une plus-value, mais le processus prend du temps et implique un relogement pendant la construction.

Questions fréquentes