Градостроительное обновление в Стамбуле (Kentsel Dönüşüm): что нужно знать владельцам недвижимости

Автор Nazım Mert Çikoğlu, Founder & Managing Broker · October 10, 2026

Apartments for Sale in Maltepe Istanbul Near Marmaray — photo 6

Градостроительное обновление (kentsel dönüşüm) — это турецкая правовая база для демонтажа и восстановления зданий, признанных сейсмически опасными, согласно Закону № 6306 о преобразовании территорий, подверженных риску стихийных бедствий. Для покупателей старых многоквартирных домов — особенно в Стамбуле — важно понимать, как работает этот процесс, поскольку он может затронуть здание, которым вы уже владеете или которое рассматриваете для покупки.

Главное: для реконструкции здания не требуется единогласное согласие всех владельцев. Согласно статье 6 Закона № 6306, после того как здание признано «аварийным», решение о демонтаже и восстановлении может быть принято абсолютным большинством владельцев пропорционально их долям собственности — доли владельцев, не присоединившихся к большинству, могут быть выкуплены по рыночной стоимости.

Как здание признаётся «аварийным»

Определение «riskli yapı» (аварийное здание) выносится по результатам технической конструктивной экспертизы, которую, как правило, запрашивает владелец или органы власти и проводит организация, имеющая лицензию на такую деятельность. Если выясняется, что здание несёт сейсмический риск согласно действующим инженерным нормам, оно официально регистрируется как аварийное, что запускает юридический процесс преобразования в рамках Закона № 6306.

Правило решения большинства

После признания здания аварийным статья 6 Закона № 6306 позволяет владельцам принимать решение — абсолютным большинством, рассчитываемым по долям собственности, а не простым подсчётом голосов — о демонтаже, восстановлении, продаже долей или реконструкции через схемы «квартира за землю» или распределение дохода. Это решение большинства является обязательным для здания в целом.

Владельцы, не присоединившиеся к решению большинства, официально уведомляются об его условиях. Если они всё равно не соглашаются в течение срока уведомления, их доля может быть продана — сначала владельцам, согласившимся с решением, по цене не ниже оценённой рыночной стоимости, либо, в конечном счёте, соответствующему государственному органу, если продажа другим владельцам не состоялась. Иными словами, меньшинство владельцев не может бесконечно блокировать решение большинства после того, как здание юридически признано аварийным.

Что это значит, если вы покупаете старую квартиру

Уточните, проводилась ли в здании экспертиза на признание аварийным или ведутся ли среди владельцев активные обсуждения преобразования до того, как вы купите квартиру — это напрямую влияет как на ближайшие планы, так и на долгосрочную стоимость.
Учитывайте, что вы можете оказаться владельцем, оставшимся в меньшинстве, при будущем решении большинства, если другие владельцы инициируют экспертизу на признание здания аварийным после вашей покупки — это особенность закона, от которой нельзя отказаться после того, как здание подпадает под его действие.
Градостроительное обновление не обязательно плохо для стоимости недвижимости — многие проекты реконструкции дают современную квартиру, соответствующую нормам, иногда даже с ростом стоимости, но процесс занимает время и предполагает переезд на период строительства.

Часто задаваемые вопросы

Может ли один владелец квартиры заблокировать градостроительное обновление всего здания?

Не бесконечно. Согласно статье 6 Закона № 6306, после признания здания аварийным решение, принятое абсолютным большинством владельцев по долям собственности, является обязательным, а доли владельцев, не присоединившихся к нему, могут быть выкуплены по рыночной стоимости.

Как определяется, что здание является «аварийным»?

С помощью технической конструктивной экспертизы, проводимой организацией, имеющей лицензию на такую деятельность, которая оценивает здание на соответствие действующим сейсмоинженерным нормам. Если выявляется риск, здание официально регистрируется как аварийное, что запускает процесс по Закону № 6306.

Как градостроительное обновление влияет на стоимость недвижимости — положительно или отрицательно?

Может быть по-разному, в зависимости от конкретного проекта и сроков — успешная реконструкция часто даёт современную квартиру, соответствующую нормам, но процесс занимает время и обычно требует переезда на период строительства. Уточняйте историю преобразований или активные обсуждения перед покупкой старого здания.