Глоссарий

Глоссарий недвижимости Турции

Простые объяснения терминов, которые чаще всего встречаются при покупке недвижимости в Турции.

TAPU (Титул собственности): Официальный титул собственности (TAPU), выдаваемый турецким Земельным кадастром и подтверждающий законное право собственности на недвижимость. Право собственности переходит к покупателю, когда TAPU оформляется на его имя.
DASK (Страхование от землетрясений): Обязательное страхование от землетрясений (Zorunlu Deprem Sigortası) для жилой недвижимости в Турции. Оно необходимо для подключения коммунальных услуг и завершения переоформления права собственности.
İskan (Разрешение на заселение): Сертификат заселения (İskan), подтверждающий, что здание построено в соответствии с утвержденным проектом и законно пригодно для проживания.
Kat Mülkiyeti (Право собственности на квартиру): Полное самостоятельное право собственности на отдельное помещение (квартиру) в построенном здании — самая надежная форма титула на квартиру.
Kat İrtifakı (Предварительный титул на этаж): Предварительный титул на помещение в здании, которое еще строится или не получило разрешение İskan; впоследствии преобразуется в Kat Mülkiyeti.
Tapu Harcı (Пошлина за переоформление): Пошлина за переоформление титула (Tapu Harcı), уплачиваемая в Земельном кадастре при смене владельца и составляющая 4% от заявленной стоимости продажи. По закону делится поровну между покупателем и продавцом, однако на практике стороны часто договариваются, что всю сумму платит покупатель.
Aidat (Ежемесячный взнос за обслуживание): Ежемесячный взнос за обслуживание (Aidat), который платят собственники в управляемом комплексе; покрывает общие услуги: охрану, уборку, бассейны и озеленение.
Emlak Vergisi (Налог на недвижимость): Ежегодный муниципальный налог на недвижимость (Emlak Vergisi), уплачиваемый в местный муниципалитет на основе официально оцененной стоимости объекта.
Vergi Numarası (Налоговый номер): Турецкий налоговый идентификационный номер (Vergi Numarası), бесплатный в получении; иностранцу он необходим для покупки недвижимости, открытия банковского счета или подключения коммунальных услуг.
Müteahhit (Застройщик): Строительная компания или подрядчик (Müteahhit), возводящий проект. Их репутация и история сдачи объектов — ключевые проверки перед покупкой на этапе строительства.
Ekspertiz (Отчет об оценке): Официальный отчет об оценке недвижимости (Ekspertiz), подготовленный оценщиком, лицензированным SPK; обязателен для переоформления титула и для заявок на гражданство через инвестиции.
Vekaletname (Доверенность): Нотариально заверенная доверенность (Vekaletname), позволяющая доверенному лицу от вашего имени завершить покупку, банковские и налоговые процедуры — то есть покупку на 100% дистанционно.
Гражданство Турции через инвестиции: Программа предоставления турецкого гражданства иностранцам, которые покупают недвижимость стоимостью не менее $400,000 USD и владеют ею три года; супруг(а) и дети до 18 лет включаются в заявку.
Site (Закрытый жилой комплекс): Управляемый жилой комплекс (Site) с общими объектами (охрана, бассейн, спортзал, сады), финансируемый за счет ежемесячного взноса Aidat.
Off-Plan / Project Property (Недвижимость на этапе строительства): Объект, приобретенный до или во время строительства, обычно по беспроцентному графику рассрочки от застройщика, часто по более низкой начальной цене, чем готовые квартиры.
Brüt / Net m² (Общая / полезная площадь): Общая площадь (brüt) включает стены и общие помещения; полезная площадь (net) — это внутренняя площадь, пригодная для использования. Всегда уточняйте, какой показатель указан в объявлении.
Tapu Müdürlüğü (Земельный кадастр): Государственное учреждение, где регистрируются титулы собственности и оформляются переходы права собственности.
Residence Permit (İkamet) (Вид на жительство): Продлеваемое разрешение, позволяющее иностранцу жить в Турции (İkamet); владельцы недвижимости могут получить краткосрочный вид на жительство на основании права собственности.
Takyidat (Обременения титула): Реестр всех ипотек, залогов, судебных запретов, сервитутов и отметок, зарегистрированных в Земельном кадастре в отношении объекта. Перед внесением задатка обязательно запросите актуальную выписку Takyidat, поскольку долги следуют за недвижимостью, а не за продавцом.
İpotek (Ипотечный залог): Залог, зарегистрированный в титуле в качестве обеспечения долга, обычно банковского кредита, взятого текущим собственником или застройщиком. Объект можно передать только свободным от обременений, после погашения долга и снятия залога из реестра.
Hisseli Tapu (Долевой титул): Титул, на котором несколько собственников владеют неделимыми долями одного участка или здания, вместо определенного самостоятельного помещения. Вход дешевле, но продажа, залог или строительство обычно требуют согласия других долевых собственников.
Satış Vaadi Sözleşmesi (Предварительный договор купли-продажи): Нотариально заверенный договор обещания продажи, который фиксирует цену, график платежей и дату передачи до переоформления титула; это стандарт при продаже на этапе строительства. Отметка о нем в титуле защищает покупателя от продажи той же квартиры другому лицу.
Kapora (Задаток при бронировании): Авансовый платеж, который снимает объект с продажи на время проверки титула и подготовки договоров. В письменной расписке должны быть указаны согласованная цена, срок и то, возвращается ли задаток при негативных результатах юридической проверки.
Web Tapu (Онлайн-портал Земельного кадастра): Онлайн-портал Земельного кадастра на webtapu.tkgm.gov.tr, где собственники просматривают записи реестра, запрашивают документы, записываются на переоформление и уполномочивают представителя. Он позволяет покупателям и продавцам проверять данные реестра напрямую, а не полагаться на бумажные копии.
İntifa Hakkı (Право пользования): Право, зарегистрированное в титуле, которое позволяет лицу, отличному от собственника, пользоваться недвижимостью и получать от нее доход, часто пожизненно. Новый собственник, купивший объект с обременением правом пользования, не может свободно пользоваться им до окончания этого права.
Askeri İzin (Проверка военной зоны): Проверка безопасности, подтверждающая, что объект не находится в военной или стратегической зоне, где продажа иностранцам запрещена. С 2019 года Земельный кадастр проводит этот запрос в электронном виде при переоформлении, поэтому он больше не задерживает обычную покупку в городе.
Ограничения владения для иностранцев (Yabancıya Satış Sınırları): Законные ограничения на владение недвижимостью иностранцами в Турции: один иностранный гражданин может владеть до 30 гектарами земли по всей стране, а земля в собственности иностранцев не может превышать 10% частной площади любого отдельного района. Обычные городские квартиры и виллы не затрагиваются.
Идентификационный номер иностранца (Yabancı Kimlik Numarası): Одиннадцатизначный идентификационный номер, начинающийся с 99, который выдается иностранцам с турецким видом на жительство. Используется для медицинского страхования, госуслуг и банковских операций и отличается от налогового номера, необходимого для покупки недвижимости.
Голубая карта (Mavi Kart): Документ, выдаваемый лицам, рожденным гражданами Турции, которые впоследствии с официального разрешения отказались от гражданства. Владельцы сохраняют право владеть недвижимостью, жить, работать и наследовать в Турции, но не могут голосовать, баллотироваться или занимать государственные должности.
Присяжный переводчик (Yeminli Tercüman): Переводчик, зарегистрированный у нотариуса, который должен присутствовать при подписании титула, если покупатель не говорит по-турецки, переводя документ и заявления сторон для протокола. Земельный кадастр не завершит переоформление без него.
Нотариус (Noter): Турецкий государственный нотариус (Noter), заверяющий доверенности, присяжные переводы, предварительные договоры купли-продажи и корпоративные документы. Нотариальное заверение делает эти бумаги юридически действительными в Земельном кадастре, банках и государственных органах.
FATCA: Закон США, обязывающий банки по всему миру выявлять счета граждан США и сообщать о них в IRS. Поэтому турецкие банки просят американских покупателей предоставить декларацию FATCA (форма W-9) при открытии счета, используемого для покупки недвижимости.
Справка о конвертации валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB): Банковская справка, подтверждающая, что иностранная валюта была переведена в Турцию и обменяна через турецкий банк. Это обязательное подтверждение в заявках на гражданство через инвестиции и для ряда налоговых льгот, предусмотренных для иностранных покупателей.
Освобождение от НДС для иностранных покупателей (KDV İstisnası): Освобождение от турецкого НДС (KDV) при первой продаже новостройки нерезиденту-иностранцу, который платит валютой, ввезенной в страну. Если объект перепродан до истечения законного минимального срока владения, НДС взимается задним числом.
Налог на прирост стоимости (Değer Artış Kazancı Vergisi): Налог на прибыль от продажи недвижимости, проданной в течение пяти лет после покупки; взимается по прогрессивным ставкам подоходного налога с разницы между ценой покупки с учетом инфляции и ценой продажи. Недвижимость, которой владели более пяти лет, освобождается от налога.
Налог на арендный доход (Kira Geliri Vergisi): Подоходный налог с арендной платы за турецкую недвижимость; декларируется каждый март за предыдущий календарный год. Аренда жилья пользуется ежегодно пересматриваемой необлагаемой суммой, а владелец может вычесть либо фактические расходы, либо фиксированную норму.
Доходность аренды (Rental Yield, Kira Getirisi): Годовая арендная плата в процентах от цены покупки. Валовая доходность не учитывает эксплуатационные расходы; чистая доходность вычитает Aidat, страхование, налоги, комиссию управляющей компании и ожидаемые простои — именно этот показатель стоит использовать при сравнении инвестиций.
Градостроительный статус (İmar Durumu): Муниципальная справка, показывающая, как можно использовать участок и строить на нем: разрешенное назначение, максимальную высоту, коэффициент плотности застройки и отступы от границ. При покупке земли именно она определяет, что можно законно построить, поэтому важнее текущего вида участка.
Фирма строительного надзора (Yapı Denetim): Независимая лицензированная компания, которая от имени государства проверяет строительный проект на каждом этапе, сверяя материалы и конструктивные работы с утвержденными планами. Надзор обязателен, а его отчеты — ключевой показатель качества для покупателей на этапе строительства.
Турецкий сейсмический кодекс (Turkish Building Earthquake Code, TBDY 2018): Стандарт сейсмического проектирования, действующий с 1 января 2019 года; он ужесточил требования к конструкциям, бетону и изысканиям грунтов. Проверка того, спроектировано ли здание по нормам 2018 года, по более старым нормам 1998 или 2007 годов либо вовсе до них, — решающая проверка безопасности.
Отчет о рискованном здании (Riskli Yapı): Официальное заключение лицензированной испытательной компании, основанное на образцах керна и конструктивном анализе, о том, что здание не соответствует действующим требованиям сейсмической безопасности. Заключение вносится в титул и запускает процесс городской трансформации.
Городская трансформация (Kentsel Dönüşüm): Государственная программа на основании Закона 6306 по сносу сейсмически опасных зданий и их восстановлению по действующим нормам. Собственники помещений в преобразованном здании получают помещение в новом проекте, но должны ожидать строительства, которое длится годами.
Энергетический сертификат (Enerji Kimlik Belgesi): Сертификат, оценивающий энергоэффективность здания по шкале от A до G в зависимости от утепления и систем отопления. Он должен быть предоставлен при продаже или аренде объекта и дает быстрое представление о будущих расходах на отопление и охлаждение.
Документ о регистрации адреса (Numarataj): Муниципальный документ, подтверждающий официальное название улицы и номер дома. Он необходим для регистрации адреса, открытия счетов за электричество и воду, а также для заявки на вид на жительство на основании этого объекта.
План управления (Yönetim Planı): Зарегистрированный свод правил многоквартирного дома или закрытого комплекса, обязательный для каждого собственника. Он определяет порядок расчета Aidat, назначение общих зон и то, разрешены ли такие виды использования, как краткосрочная сдача на праздники или содержание домашних животных.
Сервисная резиденция (Rezidans): Квартира в здании формата отеля, где предоставляются услуги ресепшн, охраны, уборки, спортзала и бассейна. Квартиры в резиденциях обычно легче сдаются экспатриантам и краткосрочным арендаторам, но имеют заметно более высокий ежемесячный Aidat, чем стандартный жилой дом.
Лицензия агентства недвижимости (Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi): Лицензия, которую агентство недвижимости должно иметь для законной работы в Турции; выдается Министерством торговли и проверяется по номеру. Покупатель, работающий через нелицензированного посредника, не имеет регулирующего органа, куда мог бы пожаловаться.
Агентское вознаграждение (Komisyon): Вознаграждение, которое агентство недвижимости берет за посредничество в продаже. Оно согласовывается письменно в договоре оказания услуг и ограничено верхним пределом, установленным регламентом агентств недвижимости; покупателям следует заранее уточнить, кто его платит и включен ли НДС.

Нужны подробности по какому-либо термину? Наша команда с радостью поможет.

Связаться с нашей командой