Как продать недвижимость в Турции иностранцу (2026): процедура, расходы и налог на прирост капитала

Главное: Владейте объектом 5+ лет, и прибыль от продажи полностью освобождается от турецкого налога на прирост капитала. Продав раньше, чистый доход облагается по ставке 15%–40% по прогрессивной шкале подоходного налога. Если вы покупали объект специально для получения гражданства Турции через инвестиции, продажа до истечения 3-летнего срока удержания может поставить под угрозу вашу заявку на гражданство или одобрение.

Процесс продажи по шагам

Продажа иностранному или турецкому покупателю следует тем же основным шагам:

1. Получите актуальную оценку. Отчет оценщика, имеющего лицензию CMB, дает реалистичную цену предложения; его часто запрашивают банк или юрист покупателя.
2. Выставьте объект через агента или продавайте напрямую. Агенты обычно берут с продавца 2% + НДС (и такие же 2% + НДС с покупателя при перепродаже).
3. Примите предложение и согласуйте условия. Предварительный договор купли-продажи распространен, но юридически не обязателен — обязательным шагом является регистрация перехода в земельном реестре.
4. Снимите ипотеку или обременение. Право собственности должно быть свободно от обременений, прежде чем реестр проведет переход.
5. Переход права в земельном реестре (TAPU). Обе стороны (или их представители по доверенности) присутствуют, налог на передачу уплачивается, и право собственности переходит в тот же день.

Если вы не можете приехать, нотариально заверенная доверенность позволяет юристу выполнить каждый шаг от вашего имени — тот же механизм, которым пользуются дистанционные покупатели, только в обратном направлении.

Сколько стоит продажа

Статья расходов	Типичная сумма	Кто обычно платит
Комиссия агента по недвижимости	2% + НДС от цены продажи	Продавец (покупатель платит отдельно 2% + НДС)
Налог на передачу права собственности (Tapu Harcı, сбор за регистрацию права)	4% от заявленной стоимости (по закону делится 2%/2%)	Традиционно полностью оплачивается покупателем — уточните в договоре купли-продажи
Налог на прирост капитала	0% после 5 лет · 15%–40% по прогрессивной шкале при продаже в течение 5 лет	Продавец
Доверенность (при продаже дистанционно)	Плата нотариуса или консульства, зависит от случая	Продавец

Поскольку налог на передачу обычно покрывает покупатель, два расхода, которые продавцам действительно стоит заложить в бюджет, — это комиссия агента и, при необходимости, налог на прирост капитала.

Налог на прирост капитала: правило 5 лет

Турция не взимает налог на прирост капитала с недвижимости, проданной после пяти полных лет владения — вся прибыль освобождается. При продаже до истечения пятилетнего срока чистый доход (цена продажи минус цена покупки и подтвержденные расходы) облагается как обычный доход по прогрессивным ставкам Турции 15%–40% в зависимости от общей суммы прироста.

Это то же 5-летнее освобождение, которое делает Турцию привлекательной для долгосрочных инвесторов: планируйте выход с его учетом, и сама продажа не добавит турецкого налога поверх ваших первоначальных расходов на покупку.

Если вы гражданин США: отчетность по-прежнему обязательна

Турецкое освобождение относится только к турецкому налогообложению. Граждане США и держатели грин-карты обязаны отразить прирост капитала в федеральной налоговой декларации США (Form 8949 и Schedule D) независимо от того, облагала ли Турция продажу, — США облагают доход по всему миру. Налоговый специалист в США, знакомый с налоговым соглашением между Турцией и США, может подтвердить, как уплаченный в Турции налог (если вы продавали в течение 5 лет) засчитывается в счет налога, причитающегося в США.

Продали недвижимость, дающую право на гражданство? Сначала прочитайте это

Программа получения гражданства Турции через инвестиции требует, чтобы объект, дающий право на гражданство, удерживался не менее 3 лет с даты покупки. Продажа — или даже выставление на продажу с уже согласованной передачей — до истечения этого срока может поставить под угрозу рассматриваемую заявку или, в некоторых случаях, уже предоставленное гражданство. Если объект был куплен для получения гражданства, уточните точный срок удержания до принятия любого предложения; актуальные правила см. в нашем руководстве Гражданство Турции через инвестиции в 2026 году.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы продавать недвижимость в Турции без ограничений?

Да. Для иностранцев, продающих турецкую недвижимость, особых ограничений нет; процедура проходит через ту же систему земельного реестра, что и любая другая продажа.

Обязательно ли мне находиться в Турции, чтобы продать объект?

Нет. Нотариально заверенная доверенность позволяет юристу завершить всю сделку, включая переход права в земельном реестре, от вашего имени.

Сколько налога я заплачу при продаже?

Если вы владели объектом более 5 лет, прирост капитала полностью освобождается от турецкого налога. Если продаете раньше, чистый доход облагается по ставке 15%–40% по прогрессивной шкале подоходного налога.

Кто платит комиссию агента по недвижимости при продаже?

При обычной перепродаже продавец платит 2% + НДС, а покупатель платит отдельные 2% + НДС своим агентам (или одному и тому же агенту, если комиссия делится).

Повлияет ли продажа на заявку на гражданство Турции?

Если объект был куплен для получения гражданства через инвестиции, его необходимо удерживать не менее 3 лет. Продажа до истечения этого срока может повлиять на рассматриваемую или уже одобренную заявку.