L'incertitude fiscale est la première raison pour laquelle les acheteurs américains hésitent avant d'acheter un bien en Turquie. FATCA, FBAR, Schedule E, Form 8938 — les sigles s'accumulent vite. Ce guide démêle la complexité et donne aux acheteurs américains une image claire, en langage simple, de leurs obligations en Turquie comme aux États-Unis.

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Avertissement informatif Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les lois fiscales américaines et turques peuvent changer. Consultez toujours un avocat agréé et un expert-comptable (CPA) spécialisé dans la fiscalité des expatriés américains avant toute décision d'investissement.

L'achat d'un bien immobilier turc déclenche-t-il FATCA ?

Non — et cela surprend la plupart des acheteurs américains. FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) vise les comptes financiers étrangers : comptes bancaires, comptes de courtage et certains instruments financiers détenus à l'étranger. Un bien immobilier détenu directement en votre nom propre n'est pas un compte financier étranger au sens de FATCA.

Cela signifie que :

  • Acheter un appartement à Istanbul ne vous oblige pas à déposer une déclaration FBAR (FinCEN Form 114)
  • Cela ne vous oblige pas à déposer le Form 8938 (Statement of Specified Foreign Financial Assets) uniquement à cause du bien
  • L'achat du bien n'est pas déclaré à l'IRS comme un actif étranger
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Exception importante Si vous détenez votre bien turc par l'intermédiaire d'une entité étrangère — par exemple une société turque (limited şirketi) — d'autres règles s'appliquent. La détention par une entité étrangère peut déclencher le Form 5471 (controlled foreign corporation) ou le Form 8865 (foreign partnership). La plupart des acheteurs américains particuliers détiennent le bien en leur nom propre, ce qui évite entièrement cette obligation.

Ce que les propriétaires américains en Turquie doivent déclarer à l'IRS

Si l'achat lui-même ne déclenche pas FATCA, la détention d'un bien immobilier étranger générateur de revenus entraîne des obligations de déclaration permanentes aux États-Unis. Voici ce qui s'applique à la plupart des acheteurs américains en Turquie :

Situation Formulaire IRS requis Date de dépôt
Revenus locatifs d'un bien turc Schedule E (Form 1040) Déclaration annuelle de revenus
Impôts turcs payés sur les revenus locatifs Form 1116 (Crédit d'impôt étranger) Déclaration annuelle de revenus
Plus-value lors de la revente Form 8949 + Schedule D Année de la vente
Compte bancaire turc > 10 000 $ FinCEN 114 (FBAR) Annuel — échéance du 15 avril
Actifs financiers étrangers > 50K $ (célibataire) / 100K $ (MFJ) Form 8938 Annuel — joint au 1040
Bien détenu via une société turque Form 5471 ou 8865 Annuel — dépôt complexe
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Les impôts fonciers turcs — ce que vous payez localement

1. Droit d'enregistrement du titre de propriété (Tapu Harcı)

Payé une seule fois au moment de l'achat. Il est actuellement fixé à 4 % de la valeur de vente déclarée, réparti entre acheteur et vendeur (2 % chacun en pratique, mais cela varie selon la négociation). Ce n'est pas une charge annuelle, mais un coût de clôture unique.

2. Taxe foncière annuelle (Emlak Vergisi)

Payée chaque année à la municipalité locale. Les taux varient selon le type de bien et la localisation :

  • Biens résidentiels : 0,1 % (hors zones métropolitaines) à 0,2 % (dans les métropoles comme Istanbul)
  • Biens commerciaux : 0,2 % à 0,4 %
  • Calculée sur la valeur fiscale estimée par l'État, et non sur la valeur de marché — généralement inférieure au prix du marché

3. Impôt sur les revenus locatifs

Si vous louez votre bien turc, vous devez déposer chaque année une déclaration auprès du service des impôts turc. Pour les revenus locatifs résidentiels, il existe une exonération annuelle (actuellement 33 000 TRY pour 2025 — mise à jour chaque année). Au-delà de cette exonération, les revenus sont imposés selon un barème progressif de 15 % à 40 %.

4. Impôt sur les plus-values

C'est là que la Turquie offre un avantage majeur aux détenteurs à long terme :

  • Détenu moins de 5 ans : la plus-value est imposée comme un revenu ordinaire en Turquie (barème progressif)
  • Détenu 5 ans ou plus : totalement exonéré de l'impôt sur les plus-values turc
  • Remarque : vous devez tout de même déclarer la plus-value à l'IRS américain, indépendamment de l'exonération turque

5. TVA (KDV)

Les biens neufs sont soumis à la TVA (KDV). Les primo-acquéreurs non immatriculés à la TVA en Turquie peuvent bénéficier d'une exonération pour l'achat de leur résidence principale. Les biens d'occasion (revente) ne sont pas soumis à la TVA. Vérifiez toujours le statut TVA avec votre agent avant d'acheter un bien neuf.

La convention de double imposition États-Unis–Turquie — comment elle protège les acheteurs américains

Les États-Unis et la Turquie ont signé en 1996 une convention fiscale bilatérale, toujours en vigueur. Pour les propriétaires américains en Turquie, les dispositions les plus pertinentes sont :

Article 6 — Revenus de biens immobiliers

Les revenus tirés d'un bien immobilier situé en Turquie — y compris les loyers — peuvent être imposés en Turquie. Cela ne supprime pas le droit des États-Unis de les imposer également (puisqu'ils imposent les revenus mondiaux), mais cela établit le droit d'imposition prioritaire de la Turquie.

Le crédit d'impôt étranger (Form 1116)

C'est le mécanisme concret qui évite une double imposition réelle. Tout impôt sur le revenu payé au gouvernement turc sur vos loyers turcs peut être déduit comme crédit de votre déclaration fédérale américaine via le Form 1116. Dans la plupart des cas, cela élimine ou réduit sensiblement toute imposition américaine supplémentaire sur ce même revenu.

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Exemple concret Vous percevez l'équivalent de 24 000 $ de loyers turcs. Vous payez environ 3 600 $ d'impôt sur le revenu en Turquie. Vous déclarez 24 000 $ sur le Schedule E de votre déclaration américaine. Vous réclamez un crédit d'impôt étranger de 3 600 $ via le Form 1116. Votre impôt américain supplémentaire sur ce revenu est généralement réduit à presque zéro — selon votre situation fiscale globale aux États-Unis.

5 étapes pratiques pour que les propriétaires américains restent en conformité

1 Engagez un expert-comptable turc

Pour les déclarations locales : déclaration annuelle de la taxe foncière, déclaration des revenus locatifs (le cas échéant) et déclaration de plus-value lors de la vente. Coût : généralement 300–600 $ par an pour les cas simples.

2 Engagez un CPA américain spécialisé dans l'expatriation

Pour votre Form 1040 annuel, le Schedule E, le Form 1116 et toute déclaration FBAR ou Form 8938 applicable. Des cabinets comme Greenback Tax Services et Taxes for Expats se spécialisent dans ce domaine. Budget : 500–1 500 $ par an.

3 Conservez tous les justificatifs de paiement des impôts turcs

Ils sont nécessaires pour réclamer le crédit d'impôt étranger sur le Form 1116. Votre expert-comptable turc doit vous fournir chaque année des certificats de paiement d'impôt. Conservez-les numériquement avec votre acte de propriété TAPU et vos rapports d'évaluation.

4 Convertissez les revenus locatifs en dollars

Utilisez le taux de change moyen annuel officiel de l'IRS pour l'année fiscale concernée (publié sur IRS.gov) afin de convertir en USD les revenus locatifs en livres turques pour la déclaration sur le Schedule E. N'utilisez ni un taux spot ponctuel ni le taux de conversion de votre banque.

5 Conservez votre certificat DAP

Le certificat d'achat de devises étrangères (DAP) prouve que les fonds de votre achat proviennent de l'étranger. Il est requis pour la demande de citoyenneté et protège aussi votre droit légal de transférer l'intégralité du produit de la vente vers les États-Unis lorsque vous vendrez.

Questions fréquentes — édition fiscale

Dois-je déclarer mon appartement turc sur le FBAR ?
En général non — un bien immobilier détenu directement en votre nom propre n'est pas un compte financier étranger et n'est pas déclaré sur le FBAR (FinCEN 114). En revanche, si vous avez un compte bancaire turc dont le solde dépasse 10 000 $ à un moment quelconque de l'année, ce compte doit être déclaré séparément sur le FBAR, indépendamment du bien lui-même.
Quelle est l'exonération turque des plus-values pour un bien détenu plus de 5 ans ?
Les biens détenus depuis 5 ans ou plus sont totalement exonérés de l'impôt turc sur les plus-values à la vente. Toutefois, les États-Unis exigent toujours que vous déclariez la plus-value sur votre déclaration fédérale (Form 8949 et Schedule D), indépendamment de l'exonération turque. L'IRS ne reconnaît pas les exonérations de plus-values étrangères.
Existe-t-il un impôt turc sur les successions immobilières ?
La Turquie a supprimé l'impôt sur les successions pour les biens résidentiels en 2005. Les héritiers paient seulement un modeste droit d'enregistrement du transfert au bureau TAPU — actuellement un petit pourcentage de la valeur estimée. C'est bien inférieur aux obligations de succession ou d'impôt successoral dans de nombreux États américains.
Puis-je déduire les intérêts de mon prêt immobilier turc sur ma déclaration américaine ?
En général oui : comme intérêts d'investissement sur le Schedule E si le bien est locatif, ou comme intérêts hypothécaires sur le Schedule A s'il s'agit de votre résidence principale ou secondaire. Les règles sont identiques à celles de l'immobilier d'investissement américain. Consultez votre CPA pour votre situation particulière.
Quelle devise utiliser pour déclarer les revenus turcs à l'IRS ?
Tous les montants de votre déclaration américaine doivent être libellés en dollars US. Utilisez le taux de change moyen annuel officiel de l'IRS pour l'année fiscale concernée, publié sur IRS.gov/currency. N'utilisez ni un taux spot ponctuel ni la conversion de votre banque — l'IRS exige la moyenne annuelle pour assurer la cohérence.
La convention fiscale États-Unis–Turquie couvre-t-elle les plus-values à la vente d'un bien ?
Les dispositions de la convention de 1996 relatives aux plus-values sont plus limitées que celles sur les revenus locatifs. La convention n'empêche pas de manière complète l'imposition américaine des gains issus de la vente d'un bien turc. Les deux pays peuvent imposer la plus-value, même si le mécanisme du crédit d'impôt étranger réduit en pratique la double imposition. C'est un domaine où le conseil d'un CPA expert est particulièrement important.

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Avertissement : Dernière mise à jour en mai 2026. Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les lois fiscales américaines et turques peuvent changer sans préavis. Consultez toujours un CPA et un avocat agréés avant toute décision d'investissement ou fiscale. Homes of Turkey est une agence immobilière et ne fournit pas de conseil juridique, fiscal ou en matière de citoyenneté.