Séquestre en Turquie : comment votre paiement immobilier est protégé (2026)

La Turquie ne dispose pas d'un système général de séquestre (escrow) comme aux États-Unis ou au Royaume-Uni, mais l'argent de l'acheteur peut être protégé de trois façons : le paiement au bureau du cadastre le jour du transfert, un virement bancaire bloqué libéré uniquement à l'enregistrement du titre, et le nouveau Système de paiement sécurisé encadré par l'État pour les ventes immobilières. Le mécanisme applicable dépend de l'achat : bien achevé ou sur plan.

Dernière révision : novembre 2026. Informations générales, sans valeur de conseil juridique ; le texte turc de chaque règle fait foi.

Pourquoi la Turquie fonctionne différemment du séquestre américain

Aux États-Unis, une société de séquestre ou de titres indépendante détient les fonds de l'acheteur et clôt la vente. En Turquie, la propriété ne passe que lorsque la vente est signée et enregistrée devant un agent du cadastre. Selon l'article 237 du Code turc des obligations, la vente d'un immeuble n'est valable que si elle est passée en la forme officielle. Un contrat sous seing privé ne transfère pas le titre.

Cette étape officielle unique est le point de protection naturel : l'argent et le titre peuvent changer de mains ensemble, au cadastre, le même jour.

Méthode 1 : payer au cadastre le jour du transfert

C'est la voie habituelle pour un bien achevé. L'acheteur, ou un avocat muni d'une procuration, se présente au rendez-vous du cadastre. Le solde est réglé par virement ou chèque de banque bloqué au moment où l'agent enregistre la vente. Jusque-là, seule la somme de réservation est exposée. Voir notre guide sur les acomptes de réservation.

Méthode 2 : virement bancaire bloqué (TapuTakas)

Takasbank, la banque de compensation publique, propose un service appelé TapuTakas. L'acheteur dépose le prix sur un compte bloqué. Le système ne le libère au vendeur qu'après confirmation du transfert par le cadastre. Si la vente n'aboutit pas, l'argent revient à l'acheteur. Cela fonctionne comme un séquestre pour une transaction et convient aux acheteurs à distance.

Méthode 3 : le Système de paiement sécurisé

La Turquie rend cette protection obligatoire. Une modification du Règlement sur le commerce immobilier, publiée au Journal officiel du 29 avril 2026 (n° 33238), impose que la part du prix payée en espèces, par virement ou EFT passe par un Système de paiement sécurisé agréé par le ministère du Commerce.

• Fonctionnement : l'acheteur verse les fonds dans le système, la vente est enregistrée au cadastre, puis le montant retenu est versé au vendeur une fois l'enregistrement confirmé. Si la vente échoue, l'argent est restitué à l'acheteur.
• Crédit : la part financée par un prêt bancaire est hors système ; le reste y transite.
• Frais : des frais d'utilisation fixés par le ministère sont déduits du montant versé au vendeur.
• Date d'entrée en vigueur : prévue au 1er juillet 2026, elle a été reportée au 1er octobre 2026 ; la presse turque de l'automne 2026 fait état d'un nouveau report au 1er décembre 2026. Jusqu'à la date obligatoire, le système est facultatif. Demandez à votre avocat la situation à la date de votre transfert.

Achat sur plan : là où se situe le vrai risque

La protection de type séquestre est la plus faible lorsque vous payez un promoteur par échéances pour un logement non encore construit, car aucun titre n'est à enregistrer le jour du paiement. Protégez-vous autrement :

• Signez la promesse de vente devant notaire, afin qu'elle soit en forme officielle et puisse être annotée au registre foncier.
• Vérifiez le permis de construire du promoteur, le titre du terrain et les hypothèques avant le premier paiement.
• Liez les échéances à l'avancement des travaux, non à des dates.
• Préférez les projets où un titre de servitude d'étage (kat irtifakı) peut vous être transféré tôt.

Notre guide de l'achat sur plan détaille ces vérifications.

Ce que doivent faire votre avocat et votre agent

Quelle que soit la voie de paiement, les mêmes contrôles viennent d'abord : recherche d'hypothèques, saisies et annotations sur le titre, rapport d'expertise officiel et confirmation que le vendeur est le propriétaire inscrit. Nous décrivons notre méthode dans comment nous vérifions un bien et la représentation juridique indépendante dans acheter avec un avocat. Pour le transfert des fonds, voir comment transférer de l'argent en Turquie.

Questions fréquentes

Sources : Code turc des obligations, art. 237 ; modification du Règlement sur le commerce immobilier, Journal officiel n° 33238 du 29 avril 2026 ; annonces de report du ministère du Commerce rapportées par la presse turque, juin–automne 2026.