Тапу, Искан и ДАСК: документы, которые нужны каждому покупателю недвижимости в Турции

Три документа определяют, является ли недвижимость в Турции законно вашей, законно пригодной для проживания и законно застрахованной: тапу (свидетельство о праве собственности), искан (разрешение на ввод в эксплуатацию/справка о пригодности для проживания) и полис ДАСК (обязательное страхование от землетрясений). Каждый из них выдаётся отдельным органом, на своём этапе сделки, и каждый защищает вас от своего риска. Понимание того, что это такое — и что означает отсутствие любого из них, — самая полезная проверка, которую иностранный покупатель может сделать до подписания чего-либо.

Что такое тапу (свидетельство о праве собственности)?

Тапу — это официальное свидетельство о праве собственности, выдаваемое Главным управлением земельного кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM). Это единственный юридический документ, подтверждающий право собственности на недвижимость в Турции — не договор купли-продажи, не счёт от застройщика и не договор о резервировании. Право собственности переходит только в момент подписания тапу в Управлении земельного кадастра (Tapu Müdürlüğü) — лично или по нотариально заверенной доверенности, в присутствии обеих сторон (или их представителей) и присяжного переводчика, если одна из сторон не говорит по-турецки.

В самом документе тапу зафиксированы точное местоположение объекта, кадастровые номера (ada/parsel), площадь и данные зарегистрированного владельца. Перед передачей права собственности ваш юрист должен запросить свежую выписку tapu kaydı (запись из реестра прав) непосредственно в TKGM, чтобы убедиться в отсутствии обременений, залогов, арестов или текущих судебных споров, зарегистрированных в отношении объекта — именно эта проверка выявляет большинство случаев мошенничества и наследственных споров до того, как они станут вашей проблемой.

Что такое искан (разрешение на ввод в эксплуатацию)?

Искан — официально Yapı Kullanma İzin Belgesi (разрешение на использование здания) — выдаётся местной муниципалией после того, как она осмотрит завершённое здание и подтвердит, что оно построено в соответствии с утверждённым архитектурным и конструктивным проектом и действующими строительными нормами. Без искана здание юридически не признаётся пригодным для проживания, независимо от того, насколько завершённым оно выглядит.

Искан важен для покупателя по трём конкретным причинам:

• Коммунальные услуги: подключение электричества, воды и газа на имя владельца оформляется на основании искана. Здания без него обычно работают от временного строительного счётчика, что дороже и может быть отключено.
• Ипотека и перепродажа: турецкие банки, как правило, не выдают ипотеку на объект без искана, и такую недвижимость намного сложнее перепродать — проблема просто переходит к следующему покупателю.
• Это сигнал безопасности здания: именно в ходе муниципальной проверки, по итогам которой выдаётся искан, проверяется соответствие сейсмическим и конструктивным нормам утверждённому проекту.

При покупке на этапе строительства или новостроек искан выдаётся только после завершения строительства — это нормально и ожидаемо. Тревожный сигнал — здание, рекламируемое как «готовое к заселению» или уже существующее несколько лет, но до сих пор без искана: как правило, это означает неурегулированное нарушение при строительстве (kaçak yapı) или изменение, внесённое после согласования и никогда не прошедшее повторную проверку.

Что такое ДАСК (обязательное страхование от землетрясений)?

ДАСК (Doğal Afet Sigortaları Kurumu, Турецкий пул страхования от катастроф) предоставляет обязательное страхование от землетрясений, которое турецкое законодательство требует для каждого зарегистрированного жилого здания. Стоит он недорого — как правило, значительно меньше 100 долларов в год, в зависимости от размера, возраста здания и зоны сейсмического риска — и это не формальность: действующий полис ДАСК необходим для завершения передачи тапу и для подключения коммунальных услуг на ваше имя.

ДАСК покрывает физический ущерб самой конструкции здания от землетрясений (а также связанных с ними событий — пожара, взрыва или оползня, вызванных землетрясением) в пределах установленного лимита покрытия. Он не покрывает мебель или личные вещи и не заменяет более широкое страхование жилья (konut sigortası), которое мы рекомендуем покупателям оформлять отдельно для полной защиты.

Как эти три документа связаны в процессе покупки

При типичной покупке на вторичном рынке порядок выглядит так:

1. Проверка тапу — ваш юрист или агент запрашивает tapu kaydı в TKGM, чтобы подтвердить чистоту права собственности, правильность данных и отсутствие обременений.
2. Проверка искана — подтверждается наличие разрешения на ввод в эксплуатацию и его соответствие текущей планировке квартиры (незаконное застекление балконов или объединение квартир иногда означает, что искан больше не соответствует реальности).
3. Оформление полиса ДАСК — на имя покупателя, непосредственно перед или во время встречи по передаче права собственности; обязательное условие для продолжения сделки.
4. Передача тапу — обе стороны присутствуют в Управлении земельного кадастра, уплачивается сбор за оформление права собственности, и тапу переоформляется на имя покупателя.
5. Перевод коммунальных услуг — подписки на электричество, воду и газ переоформляются на имя нового владельца на основании тапу и искана.

При покупке на этапе строительства тапу может быть передан при сдаче объекта (а иногда и раньше — в зависимости от застройщика и проекта), а искан оформляется позже, после того как муниципалитет проведёт итоговую проверку по завершении строительства.

Тревожные сигналы: когда у объекта отсутствует один из этих документов

• Нет искана у «готового» здания: спросите почему. Это может быть просто незавершённым оформлением документов по совершенно новому проекту, а может указывать на неурегулированное нарушение зонирования или строительных норм.
• Данные тапу не соответствуют фактической квартире: например, зарегистрированная планировка 2+1, неофициально переделанная в 3+1 — это может осложнить как перепродажу, так и ваш собственный будущий ремонт.
• Продавец или агент не позволяет вашему юристу самостоятельно запросить tapu kaydı: добросовестному продавцу здесь нечего скрывать — это стандартный, рутинный запрос.

Мы проверяем все три документа — тапу, искан и возможность оформления ДАСК — в рамках стандартной юридической проверки каждого объекта, который мы продаём, до того, как вас попросят внести депозит за резервирование.

Часто задаваемые вопросы