Tapu, İskan ve DASK: Türkiye'de Mülk Alan Herkesin İhtiyaç Duyduğu Belgeler

Türkiye'de bir mülkün yasal olarak size ait olup olmadığını, oturuma uygun olup olmadığını ve sigortalı olup olmadığını üç belge belirler: tapu (mülkiyet belgesi), iskan (yapı kullanma izin belgesi) ve DASK poliçesi (zorunlu deprem sigortası). Her biri farklı bir kurum tarafından, satın alma sürecinin farklı bir aşamasında düzenlenir ve her biri sizi farklı bir riske karşı korur. Bunların ne olduğunu — ve birinin eksik olmasının ne anlama geldiğini — anlamak, yabancı bir alıcının herhangi bir şey imzalamadan önce yapabileceği en faydalı durum tespiti (due diligence) adımıdır.

Tapu (Mülkiyet Belgesi) Nedir?

Tapu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından düzenlenen resmi mülkiyet belgesidir. Türkiye'de bir gayrimenkulün mülkiyetini kanıtlayan tek yasal belge budur — satış sözleşmesi değil, müteahhidin faturası değil, rezervasyon anlaşması da değil. Mülkiyet, ancak tapunun Tapu Müdürlüğü'nde — taraflar (veya temsilcileri) ile taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa yeminli bir tercüman hazır bulunarak, şahsen ya da noter onaylı vekaletname yoluyla — imzalanıp devredildiği anda geçer.

Tapu belgesinin kendisi mülkün tam konumunu, tapu kaydı (ada/parsel) numaralarını, büyüklüğünü ve kayıtlı malikin bilgilerini içerir. Devirden önce avukatınız, mülk üzerinde herhangi bir ipotek, haciz, el koyma veya devam eden bir hukuki ihtilaf bulunup bulunmadığını teyit etmek için TKGM'den doğrudan güncel bir tapu kaydı çıkarmalıdır — bu tek kontrol, dolandırıcılık ve veraset ihtilaflarına ilişkin sorunların büyük bölümünü, sizin sorununuz olmadan önce yakalar.

İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Nedir?

İskan — resmi adıyla Yapı Kullanma İzin Belgesi — tamamlanmış bir binayı denetleyen ve onaylı mimari/statik projesine ve geçerli imar mevzuatına uygun şekilde inşa edildiğini teyit eden ilgili belediye tarafından düzenlenir. İskanı olmayan bir bina, ne kadar tamamlanmış görünse de yasal olarak oturuma uygun kabul edilmez.

İskan, alıcı için üç somut nedenle önemlidir:

• Abonelikler: Elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları, malikin adına iskan kullanılarak açılır. İskanı olmayan binalar genellikle geçici bir şantiye sayacıyla çalışır; bu da daha maliyetlidir ve kesintiye uğrayabilir.
• Kredi ve yeniden satış: Türk bankaları genellikle iskanı olmayan bir mülk için konut kredisi vermez ve bu mülkü yeniden satmak çok daha zordur — sorun bir sonraki alıcıya aktarılmış olur.
• Binanın güvenli olduğunu gösterir: iskanın düzenlenmesine temel oluşturan belediye denetimi, aynı zamanda deprem ve statik uyumluluğun onaylı projeyle karşılaştırılarak kontrol edildiği aşamadır.

Proje aşamasındaki (off-plan) ve yeni inşa alımlarda iskan, inşaat tamamlandıktan sonra düzenlenir — bu normal ve beklenen bir durumdur. Dikkat edilmesi gereken uyarı işareti, "taşınmaya hazır" olarak pazarlanan veya zaten birkaç yıllık olan ama hâlâ iskanı olmayan bir binadır: bu genellikle çözülmemiş bir imar ihlali (kaçak yapı) veya onaydan sonra yapılıp yeniden denetlenmemiş bir değişiklik anlamına gelir.

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) Nedir?

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), Türk yasalarının her kayıtlı konut binası için zorunlu kıldığı deprem sigortasını sağlar. Ücreti düşüktür — binanın büyüklüğüne, yaşına ve deprem risk bölgesine bağlı olarak genellikle yıllık 100 doların oldukça altındadır — ve isteğe bağlı bir evrak değildir: tapu devrinin tamamlanabilmesi ve adınıza abonelik açılabilmesi için güncel bir DASK poliçesi şarttır.

DASK, depremlerin (ve bir depremin tetiklediği yangın, patlama veya heyelan gibi ilgili olayların) binanın yapısına verdiği fiziksel zararı, belirli bir teminat limitine kadar karşılar. Eşyalarınızı veya mobilyalarınızı kapsamaz ve daha kapsamlı bir konut sigortasının (konut sigortası) yerine geçmez; tam koruma için alıcılara bunu ayrıca eklemelerini öneriyoruz.

Satın Alma Sürecinde Üçü Nasıl Bir Arada İşler

Tipik bir ikinci el satın almada sıralama şu şekildedir:

1. Tapu kontrolü — avukatınız veya emlak danışmanınız, temiz bir mülkiyeti, doğru bilgileri ve herhangi bir ipotek bulunmadığını teyit etmek için TKGM'den tapu kaydını çıkarır.
2. İskan kontrolü — yapı kullanma izin belgesinin var olduğunu ve dairenin mevcut plan/düzeniyle eşleştiğini doğrulayın (kaçak balkon kapatmaları veya birleştirilmiş daireler, bazen iskanın gerçek durumla artık örtüşmediği anlamına gelir).
3. DASK poliçesinin düzenlenmesi — devir randevusundan hemen önce veya randevu sırasında alıcı adına düzenlenir; sürecin ilerlemesi için şarttır.
4. Tapu devri — her iki taraf da Tapu Müdürlüğü'ne gider, tapu harcı ödenir ve tapu alıcı adına yeniden düzenlenir.
5. Abonelik devri — elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri, tapu ve iskan kullanılarak yeni malik adına aktarılır.

Proje aşamasındaki alımlarda tapu, teslimde (veya müteahhide ve projeye bağlı olarak bazen daha erken) devredilebilir; iskan ise belediyenin inşaat tamamlandıktan sonraki nihai denetimini tamamlamasının ardından çıkar.

Uyarı İşaretleri: Bu Belgelerden Biri Eksikse

• "Tamamlanmış" bir binada iskan yoksa: nedenini sorun. Bu, yepyeni bir projede yalnızca bekleyen bir evrak işi olabilir ya da çözülmemiş bir imar veya inşaat ihlaline işaret edebilir.
• Tapu bilgileri fiziksel daireyle uyuşmuyorsa: örneğin kayıtlarda 2+1 olarak geçen ama usulsüz şekilde 3+1'e çevrilmiş bir daire — bu durum hem yeniden satışınızı hem de ileride yapacağınız tadilatları zorlaştırabilir.
• Satıcı veya emlak danışmanı, avukatınızın bağımsız bir tapu kaydı çıkarmasına izin vermek istemiyorsa: meşru bir satıcının burada gizleyecek hiçbir şeyi yoktur; bu standart, rutin bir talebtir.

Sattığımız her mülkte, sizden rezervasyon depozitosu istenmeden önce, üç belgeyi de — tapu, iskan ve DASK uygunluğunu — durum tespiti sürecimizin standart bir parçası olarak kontrol ediyoruz.

Sıkça Sorulan Sorular