Succession et planification patrimoniale pour un bien immobilier détenu par un étranger en Turquie (2026)

À retenir : Le droit turc régit les biens immobiliers situés en Turquie, quel que soit le lieu de résidence du propriétaire ou le contenu de son testament dans son pays (le principe lex rei sitae, confirmé par le droit international privé turc, MÖHUK n° 5718). Les héritiers ont besoin d'un certificat d'héritier turc (Veraset İlamı) avant que l'acte de propriété puisse être transféré à leur nom.

Quelle loi s'applique : le droit turc, et non celui de votre pays d'origine

Une idée reçue répandue chez les propriétaires étrangers est qu'un testament rédigé dans leur pays contrôle automatiquement le sort de leur appartement ou de leur villa turc. Ce n'est pas le cas. Les biens immobiliers situés en Turquie, terrains et constructions, sont répartis selon le Code civil turc, quelle que soit la nationalité du défunt ou son pays de résidence. Cela s'applique que le propriétaire se soit ou non rendu en Turquie après l'achat.

Les biens mobiliers (comptes bancaires, véhicules) peuvent parfois suivre le droit du pays d'origine du propriétaire selon les traités en vigueur, mais le bien immobilier relève toujours du droit turc.

Les héritiers étrangers peuvent-ils hériter de biens turcs ?

Oui, dans presque tous les cas. La Turquie applique un principe de réciprocité : si des citoyens turcs ont le droit d'hériter de biens dans le pays d'origine de l'héritier, celui-ci a le droit équivalent d'hériter en Turquie. Les ressortissants de la plupart des pays remplissent cette condition sans difficulté. La réciprocité est appréciée au cas par cas et peut peser davantage pour les terres agricoles ou les biens situés près de zones militaires ou stratégiques. Pour les appartements et villas résidentiels standard, elle constitue rarement un obstacle pratique, mais elle doit être confirmée avec un avocat turc spécialisé en successions dès le début de la procédure.

Taux et exonérations de l'impôt successoral 2026

L'impôt turc sur les successions et les donations (Veraset ve İntikal Vergisi) est progressif, fondé sur la valeur de la part héritée et le degré de parenté : les proches parents paient des taux inférieurs aux parents éloignés ou aux héritiers non apparentés.

Détail	Chiffre 2026
Fourchette de taux	Environ 1–10%, progressive selon la valeur et la parenté
Exonération par enfant / enfant adopté / conjoint survivant (avec descendants)	₺2,907,136
Exonération si le conjoint hérite seul, sans descendants	₺5,817,845
Périmètre des biens imposables	Uniquement les biens situés en Turquie : les biens étrangers sont exclus de l'assiette fiscale turque

Ces chiffres 2026 proviennent de la Communication générale annuelle publiée au Journal officiel. Même lorsque la valeur héritée est inférieure à l'exonération, les héritiers doivent tout de même déposer une déclaration d'impôt sur les successions : le dépôt lui-même n'est pas facultatif, seul le paiement de l'impôt peut être ramené à zéro.

La procédure de transfert, étape par étape

1. Documentez le décès. Un acte de décès officiel est requis, traduit et apostillé s'il a été délivré à l'étranger.
2. Obtenez un certificat d'héritier turc (Veraset İlamı). Délivré par un tribunal civil turc (ou, dans certains cas, par un notaire), ce document établit juridiquement qui sont les héritiers et leurs parts respectives.
3. Déposez la déclaration d'impôt sur les successions auprès du service des impôts local, en déclarant la valeur du patrimoine turc.
4. Payez l'impôt, ou optez pour le paiement échelonné. L'impôt successoral turc peut généralement être réglé en plusieurs annuités plutôt qu'en un seul versement.
5. Enregistrez l'acte de propriété au nom des héritiers (Tapu İntikali) auprès du cadastre, pour finaliser le transfert.

Une procuration permet aux héritiers qui ne peuvent pas se rendre en Turquie de gérer l'essentiel de cette procédure par l'intermédiaire d'un avocat local, à l'instar des achats immobiliers à distance.

Anticiper : ce que les propriétaires peuvent faire dès maintenant

Comme le droit turc régit le bien quel que soit le testament étranger, les propriétaires qui souhaitent une certitude sur la répartition de leur bien turc doivent en discuter avec un avocat turc de leur vivant, notamment pour savoir si un testament turc limité au patrimoine turc a du sens en complément de leur testament du pays d'origine. Ce point concerne tout particulièrement les propriétaires ayant acheté via le programme turc de citoyenneté par investissement, car le bien n'a pas besoin d'être vendu ou transféré pour que la citoyenneté de l'investisseur reste valable après son décès ; il est simplement transmis à ses héritiers selon les règles ci-dessus.

Questions fréquemment posées

Mon testament du pays d'origine contrôle-t-il mon bien turc ?

Non. Les biens immobiliers situés en Turquie sont répartis selon le droit turc quel que soit le contenu d'un testament étranger, car un bien immobilier suit toujours le droit du pays où il se situe.

Tout étranger peut-il hériter d'un bien en Turquie ?

La plupart des nationalités le peuvent, en vertu du principe de réciprocité : si des citoyens turcs peuvent hériter de biens dans le pays de l'héritier, celui-ci peut hériter en Turquie. Cela est vérifié au cas par cas, en particulier pour les terrains situés près de zones stratégiques.

Quel est le montant de l'impôt successoral turc en 2026 ?

Il est progressif, d'environ 1%–10% selon la valeur et le lien de parenté avec le défunt. Pour 2026, chaque enfant ou conjoint survivant (avec descendants) bénéficie d'une exonération de ₺2,907,136 ; un conjoint héritant seul, sans enfants, bénéficie d'une exonération de ₺5,817,845.

Dois-je déposer une déclaration même si la valeur est inférieure à l'exonération ?

Oui. Une déclaration d'impôt sur les successions est obligatoire quelle que soit la valeur ; l'exonération réduit l'impôt dû, pas l'obligation de déclaration.

La transmission peut-elle être gérée à distance ?

En grande partie oui. Une procuration permet à un avocat turc de gérer le certificat d'héritier, la déclaration fiscale et le transfert de l'acte de propriété au nom des héritiers.