Kanadalılar İçin Türkiye'de Gayrimenkul Alım Rehberi: Kurallar, Vergiler, Süreç (2026)

Yazan Nazım Mert Çikoğlu, Kurucu & Sorumlu Broker · November 6, 2026

State Guaranteed Apartments in Kartal Istanbul With Large Green Areas — 20

Evet, Kanada vatandaşları Türkiye'de kendi adlarına, tam mülkiyetle gayrimenkul satın alabilir; işlem genellikle birkaç hafta içinde ve uzaktan da tamamlanabilir. Kanadalılar için farklılaşan kısım Kanada tarafındadır: gayrimenkulün Kanada Gelir İdaresi'ne (CRA) bildirilmesi ve çifte vergilendirmeyi önlemek için Kanada–Türkiye vergi anlaşmasının kullanılması.

Son gözden geçirme: Kasım 2026. Genel bilgi amaçlıdır; satın almadan önce Kanada'da sınır ötesi vergi danışmanına ve Türkiye'de bir avukata danışın.

Özet: Türkiye, Kanadalı alıcılara neredeyse hiç ek engel koymaz. Asıl iş Kanada'dadır: dünya çapındaki gelirin beyanı, gerektiğinde T1135 formu ve yabancı vergi mahsubunun doğru yapılması.

Kanadalılar Türkiye'de yasal olarak mülk sahibi olabilir mi?

Evet. Tapu Kanunu'nun 35. maddesi, izin verilen ülkelerin vatandaşlarının taşınmaz edinmesine iki sınırla izin verir: ülke genelinde kişi başına en fazla 30 hektar ve bir ilçenin özel mülkiyete konu alanının en fazla %10'u. Askerî yasak ve özel güvenlik bölgelerindeki taşınmazlar kapsam dışıdır. Tipik bir daire veya villa alımında bu sınırlar hiç gündeme gelmez.

Altı adımda satın alma süreci

Vergi numarası ve banka hesabı. Türk vergi numarası dakikalar içinde alınır; bkz. vergi numarası alma ve banka hesabı açma.
Gayrimenkulü seçin ve yazılı bir rezervasyon sözleşmesiyle ayırtın.
Hukuki kontroller: tapu kaydı sorgusu, değerleme raporu ve bağımsız avukatın sözleşme incelemesi.
Parayı Kanada'dan transfer edin. Türk bankaları, Tapu Müdürlüğü'nün yabancı alıcılardan istediği döviz alım belgesini düzenler. Ayrıntılar para transferi rehberimizde.
Tapu devri; Tapu Müdürlüğü'nde bizzat veya vekâletnameyle. Bkz. tapu devri.
Satış sonrası: abonelikler, deprem sigortası ve isterseniz ikamet izni.

Seyahat etmeniz gerekmez: Kanada'daki bir Türk konsolosluğunda ya da gerekli tasdikle Kanadalı bir noterde imzalanan vekâletname, avukatın tüm adımları tamamlamasını sağlar. Bkz. uzaktan gayrimenkul alımı.

Kanada vergisi: CRA ne bekler?

Dünya çapında gelir. Kanada mukimleri dünya çapındaki gelirleri üzerinden vergilendirilir; Türkiye'deki mülkün kira geliri Kanada beyannamenize girer.
T1135 formu. Toplam maliyeti 100.000 Kanada dolarını aşan belirli yabancı varlıklara sahip Kanada mukimleri Yabancı Gelir Doğrulama Beyanı'nı verir. Esas olarak kişisel kullanım için tutulan, kiraya vermediğiniz bir tatil evi gibi gayrimenkuller kapsam dışıdır; kiralık mülk kapsamdadır.
Değer artış kazancı. Satıştaki kazanç Kanada'da beyan edilir. Asıl konut istisnasının kendi koşulları vardır; yurt dışındaki bir konuta uygulanıp uygulanamayacağını danışmanınıza sorun.
Yabancı vergi mahsubu. Kira veya kazanç üzerinden Türkiye'de ödenen vergi, genel olarak aynı gelir üzerindeki Kanada vergisinden mahsup edilebilir.

Kanada–Türkiye vergi anlaşması

Kanada ile Türkiye 2009'da gelir vergisi anlaşması imzaladı; anlaşma 6 Mayıs 2011'de yürürlüğe girdi. OECD modelini izler: gayrimenkulden elde edilen gelir, mülkün bulunduğu ülkede vergilendirilebilir; mukim olunan ülke de ödenen vergi için mahsup sağlar. Uygulamada önce Türkiye kirayı ve kazancı vergilendirir, Kanada bu vergiyi mahsup eder.

Türkiye'deki vergi ve masraflar

Tapu harcı, değerleme raporu, deprem sigortası, tercüme ve avukatlık ücretleri için bütçe ayırın. Alım bedelini yurt dışından getiren yabancı alıcılar, sıfır konutları çoğu zaman KDV'siz alabilir. Tüm rakamlar masraf dökümümüzde, emlak vergileri rehberinde ve KDV istisnası rehberinde.

İkamet ve vatandaşlık seçenekleri

Gayrimenkul sahipliği kısa dönem ikamet iznine dayanak olabilir; güncel değer eşiği için ikamet izni rehberine bakın. En az 400.000 dolarlık ve üç yıl elde tutulan bir alım, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığına hak kazandırır. Hem Kanada hem Türkiye çifte vatandaşlığa izin verir.

Fiyatlar ne düzeyde?

Kasım 2026'daki 498 doğrulanmış ilanımızda medyan istenen fiyat 1+1 için 219.000 dolar, 2+1 için 250.000 dolar, 3+1 için 301.500 dolardır. İstanbul medyanı 304.500 dolar; Antalya 109.000, Yalova 66.000 dolar. İlçe düzeyindeki rakamlar için Türkiye Gayrimenkul Fiyat Endeksi'ne bakın.

Sık sorulan sorular

Kanada vatandaşı Türkiye'de ev alabilir mi?

Evet. Kanadalılar daire, villa, arsa ve ticari gayrimenkulü kendi adlarına, tam tapuyla alabilir; Tapu Kanunu m. 35'teki genel sınırlar ve askerî bölge istisnası geçerlidir.

Türkiye'deki mülkü CRA'ya bildirmem gerekir mi?

Kanada mukimiyseniz ve belirli yabancı varlıklarınızın toplam maliyeti 100.000 Kanada dolarını aşıyorsa T1135 formunu verirsiniz. Esas olarak kişisel kullanımdaki mülk kapsam dışıdır. Kira geliri ve kazanç her durumda beyannameye girer.

Kanada ile Türkiye arasında vergi anlaşması var mı?

Evet. Anlaşma 2009'da imzalandı ve 6 Mayıs 2011'de yürürlüğe girdi. Aynı gelirin iki ülkede tam olarak vergilendirilmesini önler.

Türkiye'ye gitmeden alım yapabilir miyim?

Evet. Vekâletnameyle bir Türk avukat vergi numaranızı alabilir, banka hesabınızı açabilir ve tapu devrini sizin adınıza tamamlayabilir.

Kanadalılar gayrimenkul alarak Türk vatandaşı olabilir mi?

Evet. En az 400.000 dolarlık ve üç yıl elde tutulan alım; alıcıya, eşine ve 18 yaşından küçük çocuklarına başvuru hakkı verir.

Kaynaklar: 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35; Kanada Maliye Bakanlığı, Kanada–Türkiye vergi anlaşmasının yürürlüğe giriş duyurusu (6 Mayıs 2011); Kanada Gelir İdaresi T1135 rehberi; Homes of Turkey ilan verileri, Kasım 2026.