Bir Mülkü Alıcılara Sunmadan Önce Türkiye'de Nasıl Doğruluyoruz

Yazan , Kurucu & Sorumlu Broker ·

Apartments for Sale in Maltepe Istanbul Near Marmaray — photo 1

İlanlarımıza girmeden önce her mülk, tapu, bina evrakları ve müteahhidin geçmiş performansını kapsayan bir doğrulama sürecinden geçer. Yurt dışından satın almak, taahhütte bulunmadan önce her zaman sahaya bizzat gidemeyeceğiniz anlamına gelir — bu nedenle tam olarak neyi kontrol ettiğimizi ve herhangi bir emlak danışmanı üzerinden alım yaparken neyi talep etmeniz gerektiğini burada açıklıyoruz.

Özet: Doğrulama tek bir kontrol değildir — tapu, yapı ruhsatları, müteahhidin geçmişi ve (proje aşamasındaki mülkler için) inşaat ilerlemesinden oluşur; her biri satıcının sözüne güvenilerek değil, bağımsız olarak teyit edilir.

1. Tapu Doğrulaması

Kayıtlı malikin satıcıyla eşleştiğini, mülk bilgilerinin satılan şeyle örtüştüğünü ve üzerinde herhangi bir ipotek, haciz veya hukuki şerh bulunmadığını teyit etmek için — satıcının sağladığı bir kopya değil — doğrudan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nden (TKGM) güncel bir tapu kaydı çıkarırız. Her belgenin ne anlama geldiğini öğrenmek için tapu, iskan ve DASK rehberimize bakın.

2. Bina Evrakları

Tamamlanmış binalarda, iskanın (yapı kullanma izin belgesi) mevcut olduğunu ve fiziksel dairenin kayıtlarla eşleştiğini teyit ederiz — birleştirilmiş daireler veya kapatılmış balkonlar gibi usulsüz değişiklikler bazen evrakın gerçek durumla artık örtüşmediği anlamına gelir; bu da ileride finansmanı ve yeniden satışı zorlaştırabilir.

3. Müteahhidin Geçmiş Performansı (Proje Aşamasındaki Mülkler)

Proje aşamasındaki alımlarda, müteahhidin tamamladığı projelerin geçmişine, bunları zamanında teslim edip etmediğine ve önceki alıcıların teslim sürecini nasıl tanımladığına bakarız. Güçlü bir satış sunumu, güvenilir bir teslim geçmişiyle aynı şey değildir ve proje aşamasındaki alıcıların en sık mağdur olduğu alan tam olarak budur.

4. İnşaat İlerlemesi (Proje Aşamasındaki Mülkler)

Hâlâ inşaat halindeki projelerde, gerçek ilerlemeyi ödeme planı ve vaat edilen teslim tarihiyle karşılaştırarak kontrol ederiz — mümkünse saha fotoğraflarıyla veya bir ziyaretle, çünkü pazarlama görselleri bir projenin gerçekte nasıl ilerlediğini size göstermez.

5. Fiyat Karşılaştırması

İstenen fiyatı, aynı binadaki veya yakın çevredeki son benzer satışlarla karşılaştırırız; böylece sadece ilan fiyatına güvenmek yerine, fiyatın gerçek piyasa değerine uygun olup olmadığını bilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Türkiye'ye gitmeden bir mülkü kendim doğrulayabilir miyim?
Büyük ölçüde evet — tapu kaydı, vekaletname sahibi bir avukat aracılığıyla uzaktan kontrol edilebilir ve müteahhidin geçmişi çevrimiçi olarak araştırılabilir. Ancak bir fiziksel ziyaret (sizin veya güvendiğiniz bir temsilcinizin yapacağı), satın alma işlemini tamamlamadan önce binanın gerçek durumunu teyit etmenin hâlâ en iyi yoludur.
Proje aşamasındaki bir alımda en büyük uyarı işareti nedir?
Tamamlanmış, teslim edilmiş projelere ilişkin doğrulanabilir bir geçmişi olmayan bir müteahhit veya o ana kadar tahsil edilen ödeme planıyla örtüşmeyen bir inşaat ilerlemesi. Her ikisi de, küçük bir rezervasyon depozitosu dışında herhangi bir ödeme yapmadan önce yavaşlayıp daha fazla araştırma yapmak için geçerli nedenlerdir.
Bir tapu kontrolü dolandırıcılığı gerçekten yakalar mı?
En yaygın sorunları yakalar: tam olarak sahibi olmadığı bir mülkü satan biri, açıklanmamış ipotekler veya haciz kayıtları ya da tapuyu etkileyen veraset ihtilafları. Mevcut en etkili kontrol budur ve satıcı ne kadar güvenilir görünse de asla atlanmamalıdır.

İlgili Yazılar